3 spôsoby, ako podniknúť kroky proti spoluvlastníkovi vašej nehnuteľnosti

Možno ste sa šťastne a dobrovoľne stali spoluvlastníkmi nehnuteľnosti s niekým iným, ale teraz sa vaše vzťahy stali napätými a neudržateľnými – či už z osobných dôvodov, alebo preto, že každý z vás má iné predstavy o tom, čo by sa malo s nehnuteľnosťou, ktorú spoluvlastníte, urobiť. Môže sa tiež stať, že vzťahy boli od začiatku napäté, keď ste spoločne zdedili pozemok s príbuzným, ktorého nemáte radi. Ak chcete podniknúť kroky proti spoluvlastníkovi vašej nehnuteľnosti, máte niekoľko možností, z ktorých každá má svoje výhody a nevýhody.[1]
[2]

Metóda 1 z 3: Odkúpenie druhého vlastníka


Nechajte si vypracovať znalecký posudok na nehnuteľnosť. Predtým, ako sa s druhým vlastníkom porozprávate o možnosti jeho odkúpenia, musíte mať dobrú predstavu o tom, akú hodnotu má pozemok, aby ste mohli vyčísliť jeho vlastnícky podiel na pozemku.[3]

  • Aj keď bola nehnuteľnosť už predtým ocenená, zvyčajne chcete získať nový posudok, ak je ten druhý niekoľko rokov starý.
  • Možno budete chcieť tento problém predostrieť druhému vlastníkovi, aby bol aspoň informovaný o tom, že si necháte nehnuteľnosť ohodnotiť, a aby mal možnosť najať si vlastného odhadcu, ktorý poskytne druhý posudok.


Poraďte sa s odborníkom na nehnuteľnosti. Skôr ako začnete rokovať s druhým vlastníkom, je dobré sa poradiť s právnikom alebo realitným maklérom, aby ste mali istotu, že výmena prebehne správne a každá uzavretá dohoda spĺňa právne požiadavky.[4]

  • Realitný maklér vám môže poskytnúť prehľad o potenciálnom trhu s nehnuteľnosťou – ktorý sa môže líšiť od jej odhadovanej hodnoty – a o jej kľúčových pozitívach a negatívach z realitného hľadiska.
  • Skúsený právnik v oblasti nehnuteľností dokáže posúdiť vaše právne možnosti a oznámi vám, aké kroky by ste mali podniknúť na vyriešenie sporu medzi vami a spoluvlastníkom.
  • Títo odborníci vám môžu poskytnúť aj ďalšie informácie v závislosti od rozdielov medzi vami a spolumajiteľom.
  • Ak ste napríklad so spoluvlastníkom v rozpore, pretože spoluvlastník chce pozemok rozvíjať a vy nie, právnik by vám mohol poradiť, aké sú územné obmedzenia v danej oblasti, ktoré by rozvoj zdražili, ak nie znemožnili.


Vyjednávanie o cene. Musíte si sadnúť so spoluvlastníkom a všetkými najatými odborníkmi a prediskutovať celkovú hodnotu nehnuteľnosti a hodnotu ich podielu na nehnuteľnosti. Spoločne sa môžete dohodnúť na jeho odkúpení.[5]
[6]

  • Ak je komunikácia medzi vami a spoluvlastníkom vašej nehnuteľnosti mimoriadne napätá, môžete navrhnúť využitie mediátora. Vo väčšine prípadov mediátor chodí tam a späť medzi oboma stranami a strávi málo času zapojením sa do osobných rokovaní.
  • Ak ste schopní sadnúť si so spoluvlastníkom a civilizovane a profesionálne prediskutovať situáciu, snažte sa stručne zhrnúť spor a skutočnosti, ktoré viedli k vášmu rozhodnutiu odkúpiť ho.
  • Držiac sa faktov, opíšte body, ktoré viedli k oceneniu spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti.
  • predložiť odhad a predložiť ponuku. Nezačínajte s maximálnou sumou, ktorú ste ochotní spoluvlastníkovi zaplatiť, pretože tým nezostane priestor na vyjednávanie.
  • Zároveň nechcete, aby vaša počiatočná ponuka bola taká nízka, že spoluvlastníka urazí.


Vypracujte písomnú dohodu. Každý predaj alebo prevod vlastníckeho podielu na nehnuteľnosti musí mať písomnú formu, aby mal akýkoľvek právny účinok. Ak ste si najali advokáta alebo makléra, môžu pre vás vypracovať návrh dohody.[7]
[8]

  • Písomná dohoda musí konkrétne identifikovať nehnuteľnosť a uvádzať vlastnícky podiel, ktorý sa prevádza. Použite opis nehnuteľnosti uvedený v zmluve.
  • Ak ste doteraz nespolupracovali s profesionálom, možno budete chcieť zvážiť, či si niekoho nenajmete na vypracovanie zmluvy, aby ste mali istotu, že pokrýva všetko, čo má pokrývať, a bude právne vymožiteľná.
  • Majte na pamäti, že ak vykupujete druhého vlastníka, pravdepodobne sa mení značná suma peňazí. Chráňte túto investíciu tým, že sa uistíte, že písomná dohoda je vyhotovená správne a bývalý spoluvlastník vám v budúcnosti nemôže spôsobiť problémy.


Podpíšte a zaznamenajte písomnú dohodu. Na dokončenie prevodu vlastníctva musíte vy aj spoluvlastník podpísať dohodu postupom, ktorý vyžaduje zákon o vlastníctve vášho štátu, a potom dokument zaregistrovať u okresného zapisovateľa v okrese, kde sa nehnuteľnosť nachádza.[9]

  • Zvyčajne musíte vy aj spoluvlastník podpísať dokumenty za prítomnosti notára alebo iných svedkov. Okresný úradník bude mať k dispozícii informácie o požadovanom postupe pri podpise.
  • Po podpísaní dohody si urobte dve kópie, aby ste vy aj spoluvlastník mali kópiu pre svoje záznamy. Ak bola dohoda overená notárom, môžete chcieť podpísať tri kópie, aby boli všetky originály s odtlačkom pečiatky notára.
  • Majte na pamäti, že za registráciu dohody budete musieť zaplatiť malý poplatok – zvyčajne menej ako 100 USD.

Metóda 2 z 3: Rozdelenie majetku


Porozprávajte sa so spolumajiteľom. Zákon stanovuje dva druhy rozdelenia majetku alebo „rozdelenia“ – dobrovoľné rozdelenie, pri ktorom sa obaja spoluvlastníci dohodnú na rozdelení majetku, alebo povinné rozdelenie, pri ktorom rozdelenie majetku nariadi sudca.[10]
[11]

  • V závislosti od toho, aké napäté sú vzťahy medzi vami a druhým vlastníkom, nemusí byť ochotný rozdeliť pozemok. Ak však čelia vyhliadke na súdny spor, môžu byť ochotnejší pristúpiť na kompromis.
  • Pošlite druhému vlastníkovi písomný list, v ktorom mu oznámite, že chcete rozdeliť nehnuteľnosť a že by ste radšej predložili súdu dobrovoľnú žiadosť.
  • Dobrovoľné žiadosti zvyčajne schvaľuje sudca, zatiaľ čo povinné rozdelenie je oveľa ťažšie dosiahnuť a môže si vyžadovať značný čas a náklady na oboch stranách.
  • Majte na pamäti, že rozdelenie nemusí byť 50/50. Predpokladajme napríklad, že spoluvlastníkom je váš brat a vy dvaja ste zdedili nehnuteľnosť po svojich rodičoch. Váš brat chce na časti niekoľkohektárového pozemku postaviť obchodné centrum, zatiaľ čo vy chcete zachovať dom a dvor svojich rodičov.
  • V takejto situácii môžete svojmu bratovi ponúknuť menšiu časť pozemku, na ktorej bude môcť vybudovať maloobchodné predajne, pričom medzi obchodným objektom a domom zostane zachovaný výrazný nárazník kvôli súkromiu a bezpečnosti.


Navrhnite mediáciu. Najmä ak s druhým vlastníkom nevychádzate veľmi dobre alebo máte problémy s komunikáciou, neutrálny sprostredkovateľ tretej strany môže uľahčiť diskusiu, ktorá povedie k dobrovoľnému rozdeleniu nehnuteľnosti.[12]
[13]

  • Zvyčajne môžete nájsť komunitné mediačné služby, ktoré uskutočnia mediačné stretnutie za relatívne nízky poplatok, vďaka čomu môže byť mediácia finančne výhodnejšia ako súdny spor.
  • Keďže mediácia nie je kontradiktórna, môže byť obzvlášť cenná, ak je spoluvlastníkom osoba, s ktorou chcete pokračovať vo vzťahu aj po vyriešení majetkového sporu.
  • Mediácia vám tiež poskytuje výhodu kontroly. Vy a druhý vlastník sa môžete rozhodnúť, ako najlepšie rozdeliť nehnuteľnosť bude zohľadňovať všetky výdavky, ktoré ktorýkoľvek z vás vynaložil na jej údržbu alebo zlepšenie.
  • Ak dosiahnete dohodu prostredníctvom mediácie, uistite sa, že je vyhotovená písomne a podpísaná oboma stranami. Táto dohoda môže byť tiež potrebná notársky overená a zaregistrovaná v okresnom registri, kde sa majetok nachádza.


Poraďte sa s advokátom. Ak musíte podať žalobu o nútenú deľbu nehnuteľnosti, mali by ste si najať skúseného právnika v oblasti nehnuteľností, ktorý vám pomôže zorientovať sa v tomto procese a zabezpečí, aby sa transakcia dokončila čo najhladšie.[14]
[15]

  • K povinnému rozdeleniu nehnuteľnosti môžu byť pripojené podmienky stanovené súdom. Advokát ich môže predvídať, ako aj poskytnúť rady, ako sa im vyhnúť.
  • Hoci máte absolútne právo na rozdelenie majetku, nemáte nevyhnutne právo diktovať, ako sa majetok rozdelí, a nútené rozdelenie môže mať za následok nútený predaj majetku.
  • Ak uprednostňujete, aby došlo k rozdeleniu v naturáliách, pri ktorom si ponecháte plné vlastníctvo k časti nehnuteľnosti a druhý vlastník bude vlastniť jej zvyšok, advokát vám môže pomôcť vyjadriť túto preferenciu.


Podajte žalobu. Na začatie súdneho konania musíte podať žalobu alebo návrh na súdneho úradníka v okrese, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Tento dokument žiada sudcu o rozdelenie nehnuteľnosti medzi vás a spoluvlastníka a zvyčajne sa musí podať bez ohľadu na to, či je návrh dobrovoľný alebo povinný.[16]
[17]

  • Majte na pamäti, že budete môcť požiadať o rozdelenie majetku určitým spôsobom, sudca má právo rozdeliť majetok podľa vlastného uváženia, aby zohľadnil všetky výdavky, ktoré vynaložil niektorý zo spoluvlastníkov.
  • Pri podaní žaloby budete musieť zaplatiť poplatky za podanie žaloby, zvyčajne niekoľko sto dolárov.
  • Po podaní vašej žiadosti úradník zvyčajne vydá oznámenie, ktoré sa zaznamená v okresnom registri. Toto oznámenie informuje každého, kto má záujem o nehnuteľnosť, že nehnuteľnosť je v súčasnosti predmetom konania o rozdelení.
  • druhému vlastníkovi musíte doručiť kópiu vášho návrhu a predvolanie na súd.


Počkajte na odpoveď. Po podaní návrhu má druhý vlastník krátku lehotu na to, aby úradníkovi súdu podal odpoveď alebo inú reakciu, v ktorej uvedie, či s rozdelením nehnuteľnosti súhlasí.[18]

  • V prípadoch, keď ste podali žiadosť o dobrovoľné rozdelenie, môže byť tento proces oveľa jednoduchší. Zvyčajne nemusíte čakať na odpoveď druhého vlastníka a nemusíte sa ani dostaviť na súd.
  • Ak sa druhý vlastník rozhodne nebrániť rozdeleniu, nemusí reagovať. Na druhej strane môžu uprednostniť iné rozdelenie majetku a podať odpoveď, v ktorej uvedú svoje preferencie.
  • Existuje aj možnosť, že druhý vlastník bude mať námietky proti rozdeleniu nehnuteľnosti. Váš prípad bude v tejto situácii ťažší a môže viesť k nútenému predaju nehnuteľnosti.
  • Ak sa vyžaduje rozhodnutie sudcu, obaja sa musíte dostaviť na súd so svojimi právnymi zástupcami a argumentovať v prospech alebo proti rozdeleniu nehnuteľnosti.

Metóda 3 z 3: Použitie nepriaznivej držby


Preskúmajte zákony vášho štátu. Požiadavky na vytlačenie vlastníka nehnuteľnosti prostredníctvom nepriaznivej držby sa v jednotlivých štátoch líšia a zvyčajne sú ťažšie, ak sa snažíte vytlačiť spoluvlastníka nehnuteľnosti.[19]
[20]

  • Všeobecne platí, že si musíte zachovať skutočné a výlučné vlastníctvo nehnuteľnosti. Toto vlastníctvo musí byť „otvorené a notoricky známe“, čo je právna fráza, ktorá v podstate znamená, že každý vie, že nehnuteľnosť vlastníte vy a len vy.
  • Vaša držba musí byť voči druhému vlastníkovi nepriateľská alebo nepriaznivá, čo zvyčajne znamená, že ste mu bránili v prístupe na pozemok alebo ste mu odmietli umožniť jeho užívanie.
  • Musíte tiež platiť všetky dane z nehnuteľnosti, kým ju vlastníte.


Fyzicky vylúčte druhého vlastníka. Nemôžete sa domáhať nepriaznivej držby, ak má druhý vlastník stále prístup na pozemok, takže musíte proti nemu zakročiť výmenou zámkov, postavením plota alebo iným spôsobom, aby ste mu zabránili v prístupe na pozemok.[21]

  • Odmietnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti – napríklad odmietnutie uviesť meno druhého vlastníka na listine – je ďalším spôsobom, ako dosiahnuť vylúčenie druhého vlastníka z nehnuteľnosti na účely nepriaznivej držby.
  • Odmietnutie vlastníckeho práva má zvyčajne väčší zmysel, ak druhý vlastník žije ďaleko od nehnuteľnosti a zriedkavo navštevuje oblasť.


Pošlite písomné oznámenie o svojom úmysle. Svoj nárok na nepriaznivú držbu môžete podporiť zaslaním písomného oznámenia spoluvlastníkovi, že máte v úmysle prevziať úplné vlastníctvo nehnuteľnosti na základe nepriaznivej držby.[22]
[23]
Dôveryhodný zdroj
Právna polička Národnej paraplegickej akadémie
Online vzdelávací zdroj od Národnej školy pre právnikov (National Paralegal College)
Prejsť na zdroj

  • Majte na pamäti, že zaslaním písomného oznámenia môžete vyzvať na podanie žaloby. Účel nepriaznivého vlastníckeho práva však kopíruje účel premlčacích lehôt v tom zmysle, že po uplynutí značného časového obdobia sa nároky ťažšie dokazujú.
  • Podobne ako v prípade premlčania strácate právo podať žalobu po uplynutí určitého času, ak vám spoluvlastník umožní udržiavať nepriaznivú držbu nehnuteľnosti po mnoho rokov bez toho, aby urobil čokoľvek na uplatnenie svojich práv, nehnuteľnosť sa stáva vašou.

  • Zostaňte na pozemku. Nepriaznivá držba prebieha súčasne s premlčacími lehotami v každom štáte, ale zvyčajne musíte udržiavať úplnú držbu nehnuteľnosti niekoľko rokov, aby ste sa mohli zbaviť druhého vlastníka.[24]
    [25]
    Dôveryhodný zdroj
    Právna polička Národnej paralelegálnej akadémie
    Online vzdelávací zdroj od National Paralegal College
    Prejsť na zdroj

    • Dĺžka obdobia, počas ktorého musíte nepretržite udržiavať držbu (a vylúčiť pritom druhého vlastníka), sa v jednotlivých štátoch výrazne líši.
    • V niektorých štátoch musíte nepriaznivú držbu udržiavať len tri až päť rokov, zatiaľ čo iné štáty vyžadujú aspoň 10 rokov.
    • Po uplynutí tejto lehoty už druhý vlastník nemá na nehnuteľnosť žiadny právny nárok.
  • Odkazy