3 spôsoby, ako získať lepšiu ponuku úveru na bývanie

Často sa hovorí, že pre väčšinu ľudí bude kúpa ich domu jediným najväčším výdavkom. Kúpa domu môže byť veľmi vzrušujúca, ale aj dosť stresujúca. Mnoho ľudí sa chce pokúsiť získať čo najlepšiu ponuku na hypotéku. Získanie dobrej ponuky môže pre rôznych ľudí znamenať aj rôzne veci: chcete zaplatiť viac vopred, aby ste znížili celkové náklady na hypotéku? Chcete každý mesiac platiť menej? Chcete byť flexibilní? Toto sú veci, ktoré treba mať na pamäti pri skúmaní hypoték. Aby ste získali dobrú ponuku úveru na bývanie, odporúčame preskúmať úrokové sadzby, znížiť náklady na zálohovú platbu alebo asistenčné programy a zlepšiť svoje kreditné skóre.

Metóda 1 z 3: Skúmanie úrokových sadzieb

Sledujte úrokové sadzby. Najjednoduchší spôsob, ako získať nižšiu úrokovú sadzbu, je počkať, kým budú úrokové sadzby úverov vo všetkých oblastiach na nízkej úrovni. Úrokové sadzby veľmi kolíšu, niekedy aj počas toho istého dňa, ale sú obdobia, keď sú jednoducho nižšie ako inokedy. Niekedy sa v obdobiach nízkych úrokových sadzieb zvyšujú aj ceny nehnuteľností, preto na to nezabúdajte.

  • Môžete sa poradiť so svojou bankou, veriteľom alebo maklérom o aktuálnych úrokových sadzbách úverov a opýtať sa ich na názor, či je teraz vhodný čas na nákup.[1]

Porozprávajte sa s rôznymi veriteľmi. Sadzby hypoték pre tú istú osobu sa môžu u jednotlivých veriteľov výrazne líšiť, preto si preskúmajte svoje možnosti. Porozprávajte sa s rôznymi bankami, úverovými družstvami a sprostredkovateľmi vo vašom okolí. Vo vašom najlepšom záujme ako dlžníka je vždy preskúmať a nakupovať.

  • Nezabudnite sa pozrieť aj na hypotekárnych maklérov. Sprostredkovatelia preosievajú mnoho veriteľov a môžu vám nájsť najlepšiu sadzbu. Spravidla majú veľmi nízke režijné náklady, čo znamená, že úvery sú veľmi často najlacnejšie, keď ich získate od sprostredkovateľa.

Zobrazenie hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) strategicky. Hypotéky sa vo všeobecnosti poskytujú v dvoch variantoch: s pevnou alebo nastaviteľnou úrokovou sadzbou. Fixné sadzby fixujú dlžníka na stálu úrokovú sadzbu, ktorú dlžník platí počas celého trvania úveru. Vaša splátka istiny a úrokov sa nemení, hoci presná suma, ktorá na každú z nich pripadá, sa z mesiaca na mesiac prepočítava.

  • Pri hypotéke s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) sa účtovaný úrok počas trvania úveru mení. Začínate s úvodným obdobím desiatich, piatich alebo dokonca jedného roka, keď je úroková sadzba uzamknutá (zvyčajne s dosť nízkou sadzbou, čo ľudí priťahuje k tomuto typu úveru), a potom po úvodnom období sa váš úrok vypočítava na základe štandardizovaného indexu, ako je napríklad „prime rate.“
  • Aj keď sa vám môže páčiť myšlienka nízkej úvodnej úrokovej sadzby pri ARM a aj keď existuje horná hranica toho, ako vysoko sa môže úroková sadzba zvýšiť,[2]
    buďte si vedomí možnosti, že sa vaša úroková sadzba v budúcnosti zvýši a zvýši celkové náklady na váš úver.[3]
  • Úrokové sadzby ARM dnes nie sú veľmi výhodné, keďže úrokové sadzby sú na historických minimách. Nemusia však byť nevyhnutne zlé. Pre správneho dlžníka – napríklad niekoho, kto nezostane v pôžičke dostatočne dlho na to, aby sa dočkal úpravy – sa môžu použiť ako inteligentný, strategický nástroj.

Zvážte platbu za body. V bankovej terminológii je bod predbežný poplatok vo výške 1 % z celkovej sumy hypotéky, ktorý by ste zaplatili, aby ste znížili priebežnú úrokovú sadzbu o pevnú sumu (zvyčajne 0.125%). Veriteľ môže použiť aj záporné body – inými slovami znížiť svoje poplatky výmenou za vyššiu priebežnú úrokovú sadzbu. Platenie za body má zvyčajne zmysel, ak si plánujete pôžičku ponechať dlhší čas, pretože v konečnom dôsledku budete mať nižšiu priebežnú úrokovú sadzbu.[4]

  • Skúste si vypočítať bod zlomu alebo „rekapitulácie“. Povedzme, že si požičiavate 150 000 dolárov na 30 rokov a hlavná úroková sadzba (sadzba, ktorá vás nestojí žiadne body ani neposkytuje žiadny úver) je 4 %. Ak sa chcete dostať na 3.875 % veriteľ vám bude účtovať 1 bod, čo by predstavovalo 1 500 USD. Vaša mesačná platba by sa potom znížila o 11 USD mesačne. Teraz vypočítajte rentabilitu vydelením 1500 USD 11 USD = 136.36. To znamená, že na to, aby ste získali späť svoje počiatočné náklady vo výške 1 500 USD na zníženie sadzby, budete potrebovať 137 mesiacov platieb. 137 mesiacov je približne 11.5 rokov.
  • Keď máte toto číslo, musíte určiť, či v tejto hypotéke zostanete tak dlho. Ak nie, body nemajú cenu. Ak budete chcieť, môžu byť, ale najprv musíte určiť časovú hodnotu peňazí.

Zvážte životnosť úveru. Najbežnejšie podmienky úveru sú 30-ročné (najnižšia mesačná splátka), 10-ročné (najvyššia mesačná splátka) a 15- alebo 20-ročné (medzi týmito dvoma podmienkami). Hoci 30-ročné plány majú najnižšie mesačné splátky, z dlhodobého hľadiska zaplatíte viac, pretože úrokové sadzby sú pri dlhších úveroch vyššie.

  • Lepšiu ponuku získate, ak si vezmete kratší úver, pretože zaplatíte menej na úrokoch, preto by ste mali zvážiť, koľko môžete pohodlne splácať každý mesiac, a zistiť, či je pre vás možná hypotéka kratšia ako 30 rokov.[5]

Poznajte otázky, ktoré si máte položiť. Pri rozhodovaní o tom, ktorú ponuku úveru prijať, si po obhliadke ponuky položte nasledujúce otázky:

  • Je úroková sadzba pevná alebo nastaviteľná?
  • Musím platiť body alebo sú s úverom spojené iné poplatky?
  • Aká je lehota splatnosti pôžičky?
  • Aká bude výška mojej platby? Existujú ďalšie náklady, ako sú poplatky za sprostredkovanie a vyhľadávanie vlastníckych práv, ktoré budú pripojené k uzatváracím nákladom?
  • Môžem pôžičku splatiť predčasne bez sankcií?
  • Budú sa platby počas trvania úveru meniť? Ako vysoko to môže ísť?
  • Akú sumu musím zložiť?
  • Zodpovedá písomná ponuka tomu, čo mi bolo povedané o pôžičke?[6]
    Dôveryhodný zdroj
    Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľov v USA
    U.S. vládna agentúra na ochranu spotrebiteľov vo finančnom sektore
    Prejsť na zdroj

Metóda 2 z 3: Zníženie nákladov s vašou zálohou alebo asistenčnými programami

Mesačne si sporte toľko, koľko vám umožňuje váš rozpočet. Čím menej peňazí máte vopred zaplatiť za svoje bývanie, tým viac úrokov nakoniec zaplatíte počas celej doby trvania úveru. V závislosti od veriteľa a typu úveru, ktorý si vyberiete, sa požadovaná záloha môže pohybovať od 3 % do 20 % z ceny domu.

  • Keď si stanovíte rozpočet, koľko peňazí môžete každý mesiac ušetriť, automaticky vkladajte peniaze z každej výplaty na sporiaci účet.
  • Stanovte si peňažný cieľ, koľko chcete dať na zálohu. Môže to byť ťažké, ak nemáte na mysli konkrétny dom, ale môžete si napríklad povedať, že sa budete pozerať na domy v určitom cenovom rozpätí a že budete mať našetrených aspoň 15 % z tejto sumy na zálohu.[7]

Vyhnite sa hypotekárnemu poisteniu. Súkromné poistenie hypotéky (PMI) je poistná zmluva, ktorá chráni veriteľov pred rizikom zlyhania a exekúcie a umožňuje kupujúcim, ktorí nemôžu (alebo sa rozhodnú nezložiť) značnú zálohu, získať hypotekárne financovanie za prijateľné sadzby. Existujú dva spôsoby, ako sa vyhnúť plateniu PMI:

  • Urobte zálohu, ktorá predstavuje aspoň 20 % kúpnej ceny domu. Toto je najjednoduchší spôsob, ako sa vyhnúť plateniu PMI.
  • Pozor na veriteľov, ktorí ponúkajú žiadne PMI s menej ako 20 % akontáciou. Takáto „dohoda“ v skutočnosti neexistuje a v konečnom dôsledku vás bude stáť úrokovú sadzbu. Môže byť kladný alebo záporný v závislosti od konkrétneho dlžníka.
  • Zvážte hypotéku na prasiatko. V tejto situácii sa druhá hypotéka alebo úver na bývanie berie súčasne s prvou hypotékou. Napríklad pri hypotéke „80-10-10“ typu piggyback je 80 % kúpnej ceny pokrytých prvou hypotékou, 10 % je pokrytých druhým úverom a posledných 10 % je pokrytých vašou zálohou. Znižuje sa tým pomer hodnoty úveru k hodnote (LTV) prvej hypotéky pod 80 %, čím sa eliminuje potreba poistenia PMI.[8]

Pozrite sa na špeciálne úverové programy. Ak sa vám nedarí ušetriť 20 %, nezúfajte. Existujú špeciálne úverové programy, ktoré môžu byť užitočné, ak nemôžete ušetriť veľa na zálohu. Len majte na pamäti, že hoci programy môžu byť z krátkodobého hľadiska cenovo dostupné, z dlhodobého hľadiska môžete za pôžičku zaplatiť viac, pretože budete platiť viac mesačných splátok, čo znamená vyššie úroky. Nezabudnite si prečítať drobné písmo. Tu je niekoľko príkladov špeciálnych úverových programov na bývanie:

  • Úvery FHA. Úvery Federálnej správy pre bývanie (FHA) často vyžadujú nižšie zálohové platby a sú otvorené pre väčšinu U.S. obyvatelia. Sú obľúbené medzi prvými záujemcami o bývanie, pretože môžu vyžadovať len 3.5 % záloha a sú zhovievavejšie k nízkym úverovým hodnotám.[9]
  • pôžičky VA. Pôžička prostredníctvom VA (Veterans Affairs) je možnosťou, ak ste vy alebo váš manželský partner slúžili v armáde. Tieto úvery vyžadujú nižšie (alebo žiadne) zálohové platby a môžu poskytnúť skvelú ochranu, ak sa omeškáte so splácaním.[10]
  • Úvery USDA. Ak žijete vo vidieckej oblasti, môžete mať nárok na pôžičku, ktorú ponúka U.S. Ministerstvo poľnohospodárstva. Tento úverový program sa začal v roku 1991 ako stimul na zvýšenie vlastníctva domov vo vidieckych oblastiach. Podobne ako úvery VA, môžu ponúknuť nízke zálohové platby a pomôcť, ak sa omeškáte so splátkami.[11]
  • Konvenčné úvery v súčasnosti môžu umožniť aj menej ako 20 %. Budete musieť platiť len PMI.

Pozrite si ďalšie programy pomoci pre kupujúcich domov. Existujú aj ďalšie programy pomoci pre začínajúcich kupujúcich a programy, ako je program „Dobrý sused od vedľa“ pre učiteľov, hasičov a strážcov zákona.

  • Tieto programy sú uvedené na stránke U.S. Webová stránka Ministerstva pre rozvoj bývania a miest (HUD). Programy sa líšia v závislosti od štátu, v ktorom žijete, ale väčšina z nich ponúka pomoc a zľavy z úverov pre určitých kvalifikovaných kupujúcich.[12]

Metóda 3 z 3: Zlepšenie vášho kreditného skóre

Získajte predbežnú kvalifikáciu a predbežné schválenie. Predbežná kvalifikácia je založená na informáciách, ktoré dobrovoľne predložíte veriteľovi, ktorý následne poskytne „odhad“ maximálnej výšky hypotéky, ktorú si môžete dovoliť. Môže vám poskytnúť lepšiu predstavu o tom, koľko si môžete požičať, a o rozsahu cien domov, ktoré si môžete dovoliť.[13]

  • Predbežné schválenie znamená, že dlžník si nechal veriteľom vykonať kontrolu úverovej bonity, overenie príjmu a rôzne iné úkony spojené s upisovaním a bola mu schválená konkrétna výška hypotéky.

Vykonávajte platby načas. Čím lepšie je vaše kreditné skóre, tým lepšiu ponuku budete môcť získať pri žiadosti o úver na bývanie. Každý priestupok bude mať za následok zníženie kreditného skóre. Zaplaťte teda všetky svoje účty za komunálne služby a iné otvorené pôžičky (študentské pôžičky alebo pôžičky na auto) načas. Majte na pamäti, že zvyčajne trvá aspoň niekoľko rokov, kým sa výrazne zlepší vaše kreditné skóre, najmä ak ste si nahromadili zlé úvery v dôsledku oneskorených platieb.[14]

Získajte kreditnú kartu a nedostatočne ju využívajte. Mať jednu alebo dve kreditné karty, ktoré používate na malé nákupy a splácate ich každý mesiac, môže byť veľmi dobré pre váš úver. Pod malými nákupmi rozumieme použitie len asi 10 % limitu karty. Ak má teda vaša karta limit 1 500 USD, nabite si na ňu len približne 150 USD a každý mesiac ju splácajte.

  • Vyhnite sa veľkým nákupom v mesiacoch pred podaním žiadosti. Ak krátko pred podaním žiadosti o hypotéku pridáte nové dlhové výdavky, upisovateľ úveru môže spochybniť, či budete schopní uhradiť všetky splátky.
  • Ak nemôžete získať tradičnú kartu, môžete skúsiť získať zabezpečenú kreditnú kartu, čo je karta, ktorú môžete získať prostredníctvom svojej banky a ktorá je špeciálne určená na budovanie alebo obnovu úveru. Alebo sa môžete stať „oprávneným používateľom“ existujúceho účtu kreditnej karty tak, že požiadate príbuzného alebo priateľa, aby vás pridal na svoj účet.[15]
  • Nezatvárajte účty, keď ich splácate. Úverová kapacita je dôležitou súčasťou hodnotenia úverovej bonity. Nepoužívané otvorené účty nepomáhajú kreditnému skóre, ale vyššie skóre pochádza z aktuálneho používania úveru. Používajte kreditné karty – splácajte ich – opakujte.[16]
  • Spochybnenie chýb a vyjednávanie. Môže dôjsť k chybám v úverovom skóre – oneskorená platba môže byť zaznamenaná, ak ste ju v skutočnosti nezaplatili oneskorene. Ak dôjde k omylom, sledujte a spochybnite chybu online so skupinami ako Equifax alebo TransUnion.

    • Ak sa niekoľkokrát omeškáte so splátkami z dôvodu nezamestnanosti alebo krátkodobých ekonomických ťažkostí, po návrate k včasnému plateniu môžete veriteľovi napísať aj list, v ktorom zdôrazníte svoju celkovo dobrú históriu a požiadate ho o vymazanie záznamu o zmeškaných platbách.[17]
    • Majte na pamäti, že väčšina úverov nebude schválená, ak je niektorý z vašich účtov sporný. Inými slovami, spochybňujte svoje kreditné skóre len vtedy, ak skutočne došlo k chybe. Potom nechajte chybu opraviť a čo najskôr odstráňte účet zo sporu.
  • Referencie