3 spôsoby predaja spoločného domu

Predaj domu v prípade spoločného vlastníctva môže byť tak jednoduchý alebo ťažký, ako si to jeden z majiteľov želá. Existujú tri rôzne typy spoločného (alebo súbežného) vlastníctva a pre každý z nich platia iné pravidlá, ako môže predaj prebiehať. Majú tiež rôzne dôsledky, keď sa predaj uskutoční. Našťastie, ak máte záujem predať svoj podiel na nehnuteľnosti, ktorú vlastníte spoločne, je len veľmi málo vecí, ktoré vám môže iný spoluvlastník zabrániť. Môžete si dokonca vynútiť predaj celého majetku. Či už si predaj vynútite, alebo budete s ostatnými vlastníkmi spolupracovať na priateľskom predaji domu, existujú určité nástrahy a postupy, ktoré si musíte uvedomiť, ak chcete uskutočniť úspešný predaj.

Metóda 1 z 3: Predaj vášho podielu na dome samostatne

Nájdite kupujúceho a odíďte. Ak ste vy a spoluvlastníci domu „spoločnými nájomníkmi“, nemusíte robiť nič špeciálne, aby ste predali svoj podiel na dome. Pokiaľ nájdete niekoho, kto je ochotný kúpiť váš podiel, môžete vykonať prevod a skončiť s tým. [1]

  • Spoločný nájom je najobľúbenejším typom súbežného vlastníctva. V rámci spoločného nájmu vlastnia všetky strany rovnakú a nedeliteľnú časť nehnuteľnosti. Aby jedna osoba nevlastnila ľavú stranu domu a druhá pravú. Namiesto toho sa o celý majetok delia rovným dielom.
  • Každý z vlastníkov môže svoj podiel (alebo jeho časť) predať, závetom previesť na inú osobu. Predaj časti nehnuteľnosti nemá vplyv na práva ostatných vlastníkov.

Zvážte dôsledky pre ostatných vlastníkov. Pri inom type súbežného vlastníctva, „spoločnom nájme“, ak spoluvlastník predá svoj podiel na nehnuteľnosti, predajom zaniká spoločný nájom a vzniká nájom na spoločnej nehnuteľnosti. [2]

  • V prípade spoločného nájmu, ak nájomca zomrie, jeho podiel na majetku automaticky prechádza na pozostalých bez ohľadu na to, čo sa uvádza v závete.
  • Ak dôjde k zániku spoločného nájmu, môže to mať ďalekosiahle dôsledky.
  • Predstavte si, že manželský pár Otis a Ada vlastní druhý dom v rámci spoločného nájmu. Otis je hlboko zadlžený a obáva sa, že mu veritelia zabavia jeho druhý dom, preto ho predá svojmu synovi Elmerovi za symbolickú cenu. Keď sa Otisove financie zlepšia, odkúpi svoj podiel na dome od Elmera späť. Krátko po tom, ako dokončia ďalší predaj, sa Elmer odcudzí rodine. Otis zomiera bez zmierenia s Elmerom. Aj keď Otis myšlienka mal spoločný nájom, zanikol, keď predal svoj podiel Elmerovi, hoci ten svoj podiel odkúpil. Takže namiesto toho, aby Ada mala plné vlastníctvo domu, Elmer ju môže dať na dedičský súd a žiadať svoje dedičstvo – Otisov podiel na dome -, pretože Otis to vo svojom závete neriešil v domnení, že má s Adou spoločný nájom.

Rozpusťte svoje manželstvo. Ak chcete predať svoj podiel na dome, ktorý vlastníte so svojou odlúčenou manželkou, možno nebudete môcť, ak ho obaja vlastníte ako „nájomcovia v celosti“.“ [3]

  • Nájom v celosti sa používa menej často ako spoločný nájom alebo spoločný nájom a vyskytuje sa len u manželských párov. Obe strany vlastnia celú nehnuteľnosť, nielen podiel. Nemôže nehnuteľnosť predať alebo previesť na niekoho iného bez súhlasu druhého spoluvlastníka, pričom v tom okamihu zaniká právo spoločného nájmu. V prípade, že sa manželstvo skončí rozvodom alebo smrťou, nájomný vzťah sa skončí a dom sa stane nedeliteľným majetkom pozostalého manžela alebo manželky.

Metóda 2 z 3: Vyjednávanie o predaji so spolumajiteľmi

Určenie predajnej ceny. Súčasní majitelia by sa mali rozhodnúť o ponukovej cene skôr než o čomkoľvek inom. Nedohoda o tom, či prijať ponuku kupujúceho, je najčastejším dôvodom neúspešného predaja spoločnej nehnuteľnosti. [4]

  • Je skvelé, ak sa so spoluvlastníkmi dokážete rýchlo dohodnúť na ponukovej cene, ale ak zistíte, že je to sporný bod, nechajte si vypracovať znalecký posudok. Získate tak objektívne východisko pre vyjednávanie, ktoré by vám malo uľahčiť dohodu s kupujúcim.
  • Dohodnite sa na cenovom rozpätí, ktoré by zahŕňalo ideálnu predajnú cenu a najnižšiu prijateľnú cenu. Potom stanovte harmonogram znižovania ceny. Môžete sa pripraviť na to, že ak sa nepredá vo vopred stanovenom čase, môžete trochu znížiť svoju požadovanú cenu.

Rozdeliť náklady medzi vlastníkov. Predtým, ako dáte dom na trh, dohodnite sa s ostatnými majiteľmi, ako sa rozdelia náklady. Mali by ste počítať s nákladmi na obhliadky, úschovu, províziu agenta a najmä opravy. [5]

  • Nezabudnite počítať s opravami, ktoré môže požadovať kupujúci, ako aj s opravami, ktoré vykonáte pred uvedením domu na trh.

Zvážte udelenie plnej moci jednému z majiteľov. Ak sú vlastníci nehnuteľnosti geograficky značne vzdialení, zvážte udelenie plnej moci vlastníkovi v blízkosti nehnuteľnosti, aby mohol rýchlo prijímať rozhodnutia o predaji, napríklad o prijatí ponuky.

  • Buďte veľmi opatrní. Ak nedôverujete iným majiteľom, že sa správne rozhodnú, neprepisujte na nich svoje práva.

Pripravte sa na možnosť, že jeden z majiteľov nebude mať hotovosť na zaplatenie svojej časti výdavkov. Aj keď to nie je ideálne, mali by ste s touto nepredvídanou situáciou počítať. Rozsah opráv, ktoré môže kupujúci požadovať, môže byť pre jedného majiteľa príliš veľký. Najlepšie je mať vopred pripravený plán, aby ste vedeli, ako by mal jeden z vlastníkov kompenzovať ostatných v prípade nedostatku. [6]

Vyberte si agenta. Najmite si skúseného a schopného realitného makléra, s ktorým sa všetci v skupine cítia dobre. Keďže s agentom podpíšete zmluvu, uistite sa, že svoje rozhodnutie založíte na faktoroch, ktoré budú pravdepodobne výhodné pre vás, a nie len pre agenta. [7]

  • Nevyberajte si agenta napríklad na základe priateľských alebo príbuzenských vzťahov. Vyberte si sprostredkovateľa, ktorý má vo vašej lokalite úspešné výsledky. Viac informácií nájdete na stránke Vyberte si realitnú kanceláriu.

Uistite sa, že všetci vlastníci sú prítomní na uzavretí. Keďže nehnuteľnosť je v spoločnom vlastníctve, predaj bude platný až po podpise kúpnej zmluvy všetkými vlastníkmi. Ak nie je možné, aby boli prítomní všetci vlastníci, tí, ktorí nie sú prítomní, budú musieť udeliť plnú moc inému vlastníkovi.

Metóda 3 z 3: Vynútenie rozdelenia

Skúste sprostredkovanie. Niekedy spoluvlastníci narazia pri snahe predať svoju nehnuteľnosť na neprekonateľnú prekážku a chcú proti sebe podniknúť právne kroky. Predtým sa však uistite, že ste vyčerpali všetky ostatné možnosti. Vo väčšine prípadov sú vaši spoluvlastníci rodinní príslušníci alebo priatelia. Právny boj s cieľom vynútiť si „rozdelenie“ (rozdelenie majetku) môže otráviť vzťah na dlhé roky, preto najprv preskúmajte alternatívy.

Pokúste sa predať svoj podiel. Aj keď by ste sa mali pokúsiť o vyjednávanie s ostatnými majiteľmi, existujú aj iné spôsoby, ako sa vyhnúť súdnemu konaniu. Napríklad aj v prípade neúspešnej mediácie sa môžete pokúsiť o predaj vašej záujem o dom ostatným vlastníkom alebo tretej strane. [8]

  • Uvedomte si, že tretia strana si môže vynútiť aj rozdelenie. Aj keď by ste sa nezúčastnili, stále by sa mohli vyskytnúť nejaké nepríjemné pocity namierené proti vám.

Vyhľadajte právneho poradcu. V tejto fáze sa veci môžu zvrtnúť smerom k súdnej sieni. Ako v každom právnom konaní, aj v tomto prípade by ste mali čo najskôr požiadať o radu advokáta. Keďže ste ešte nezačali súdny proces, ale rozhodli ste sa využiť právny prostriedok nápravy, mali by ste sa v tejto chvíli obrátiť na právnika so skúsenosťami v oblasti práva nehnuteľností. [9]

Podať na súd návrh na rozdelenie. Ak sa vám nepodarí predať svoj podiel inému vlastníkovi alebo tretej strane a snahy o mediáciu vyšli navnivoč, môžete si vynútiť rozdelenie nehnuteľnosti. Pokiaľ máte spoločný nájom alebo spoločný nájom, rozdelenie je absolútnym právom. Pokiaľ môžete preukázať vlastníctvo, súd vašej žiadosti takmer určite vyhovie.[10]

  • Návrh na rozdelenie (alebo žaloba na rozdelenie) je právny dokument. Podáte ho na úrade súdneho úradníka v tom istom okrese, v ktorom sa nachádza nehnuteľnosť. Dokument by mal obsahovať adresu a opis domu, zoznam ostatných vlastníkov a ich podielov a vyhlásenie o skutočnostiach, ktoré vysvetľujú, prečo máte nárok na rozdelenie. Tá nemusí byť ničím iným ako vaším nárokom na list vlastníctva a neochotou ostatných vlastníkov dom predať.

Podajte oznámenie o prekážke veci rozhodnutej (lis pendens).“ Lis pendens je latinský termín, ktorý znamená „prebiehajúci súdny spor.“ Slúži ako upozornenie, že sa blížia právne kroky týkajúce sa nehnuteľnosti. Hoci väčšina súkromných osôb nesleduje lis pendens, banky a veritelia ho sledujú a slúži na oznámenie žiadosti všetkým veriteľom, ktorí môžu mať záujem o nehnuteľnosť. [11]

  • Vo väčšine jurisdikcií podáte na okresnom katastrálnom úrade oznámenie o prekážke veci rozhodnutej (lis pendens). Väčšina štátov má na internete vzorové formuláre, preto ich vyhľadajte pomocou vyhľadávača.

Doručte ostatným vlastníkom. Vaším ďalším krokom je doručiť ostatným vlastníkom (žalovaným v tomto konaní) kópiu vašej petície. Doručovanie písomností musí vykonávať neutrálna tretia strana. Zvyčajne je najlepšie najať si procesného doručovateľa alebo miestny úrad šerifa, aby vykonal doručenie. Ak sa chcete dozvedieť viac o doručovaní súdnych písomností, prečítajte si článok Doručovanie súdnych písomností.

  • Odporcovia budú mať čas (zvyčajne mesiac), aby na vašu petíciu odpovedali. Po predložení odpovede súdu sudca stanoví dátum súdneho konania. Medzitým sa obe strany zapoja do zisťovania skutkového stavu rovnako ako v každom občianskoprávnom prípade. Zisťovanie je fáza súdneho konania, keď protistrany zisťujú, aké dôkazy má druhá strana. Vypratanie je zložitý proces s mnohými pravidlami. Ak ste si ešte neobjednali advokáta, mali by ste tak urobiť teraz.[12]
    [13]
  • Ak ide o nájomný dom, súd môže vymenovať rozhodcu, ktorý bude počas sporu vyberať nájomné a spravovať nehnuteľnosť.
  • Prejsť na súdne konanie. Nakoniec sa vy a ostatní spoluvlastníci stretnete na súdnom konaní. Pokiaľ môžete každý z vás preukázať, že máte legitímne vlastnícke právo k nehnuteľnosti, súd nariadi rozdelenie a dom sa predá. To, že sa dom predá, však neznamená, že dostanete všetko, čo chcete. Ak žalovaní dokážu finančnú zodpovednosť z vašej strany – napríklad spreneveru nájomného, dlhy voči ostatným vlastníkom alebo úmyselné poškodenie nehnuteľnosti – váš podiel sa primerane zníži.[14]
  • Odkazy