3 spôsoby vyjednávania o komerčnom prenájme

Ak si prenajímate komerčnú nehnuteľnosť, existujú niektoré osobitné okolnosti, ktoré je dôležité riešiť pred vyplnením zmluvy o prenájme. Tento článok vám pomôže postupovať podľa kontrolného zoznamu vecí, ktoré si môžete odškrtnúť, keď sa rozhodujete.

Metóda 1 z 3:Vyhľadanie vhodnej nehnuteľnosti

Oslovte správcu alebo majiteľa nehnuteľnosti, o ktorú máte záujem. V mnohých komerčných objektoch je vyvesené oznámenie, ktoré potenciálnym nájomcom oznamuje, na koho sa majú obrátiť v súvislosti s prenájmom priestorov. Ak máte záujem o konkrétnu nehnuteľnosť, nájdite si toto oznámenie alebo sa opýtajte súčasného nájomcu, kto je správcom nehnuteľnosti. Potom kontaktujte túto osobu alebo agentúru a poraďte sa o prenájme nehnuteľnosti.

Zvážte najatie realitného agenta, ktorý sa špecializuje na komerčné nehnuteľnosti. Agent môže preskúmať ponuky komerčných nehnuteľností uvedených na predaj alebo prenájom. Môžu tiež pomôcť pri rokovaniach medzi komerčným nájomcom a prenajímateľom.

Skontrolujte dostupnosť parkovacích miest, vstupov a výstupov (spôsobov vstupu a výstupu) a ďalších položiek, ktoré môžu ovplyvniť vaše podnikanie. Ak vaše podnikanie závisí od toho, či zákazníci prídu bez predchádzajúceho objednania alebo sa nechajú navigovať, bude pravdepodobne potrebné jasné označenie. Ak budete pravidelne nakladať a vykladať tovar alebo iné predmety, pravdepodobne budete potrebovať nakladaciu rampu. Uistite sa, že vyhľadaná nehnuteľnosť spĺňa všetky vaše potreby alebo sa dá upraviť tak, aby ich spĺňala. Ak nehnuteľnosť nespĺňa vaše potreby, pravdepodobne by ste si mali nájsť inú nehnuteľnosť.[1]
Dôveryhodný zdroj
U.S. Správa malých podnikov
U.S. vládna agentúra zameraná na podporu malých podnikov
Prejsť na zdroj

Nájdite aspoň dve nehnuteľnosti, ktoré vyhovujú vašim potrebám. To vám umožní porovnať nájomné a ďalšie náklady spojené s komerčnými nehnuteľnosťami vo vašej oblasti. Tieto informácie budú cenné pri vyjednávaní o podmienkach vašej nájomnej zmluvy. Vedomosť o existencii týchto ďalších nehnuteľností vám pravdepodobne dodá aj väčšiu sebadôveru odmietnuť prenájom, ktorý podľa vás nie je taký dobrý, ako by ste mohli získať inde.[2]

Metóda 2 z 3: Vyjednávanie o podmienkach prenájmu

Diskutujte o čase a prenájme. Mali by ste určiť dobu, počas ktorej bude nájomná zmluva platiť, a výšku nájomného, ktoré sa bude platiť v jednotlivých intervaloch (mesačne, ročne atď.). V tejto dohode by mali byť zahrnuté aj všetky plánované zvýšenia nájomného a predĺženia nájomnej zmluvy alebo doložky o jej ukončení. Prenajímatelia majú tendenciu chcieť stabilných dlhodobých nájomcov, zatiaľ čo nové a malé podniky by mali vo všeobecnosti rokovať o krátkodobých (jedno- alebo dvojročných) nájomných zmluvách s možnosťou predĺženia bez prudkého zvýšenia nájomného. Medzi bežné štruktúry nájomného patria: [3]

  • Hrubé nájomné – najbežnejšie, je to pevná mesačná suma a prenajímateľ je zodpovedný za všetky náklady na prevádzku budovy vrátane daní, opráv atď.
  • Čistý nájom – vyžaduje, aby nájomca okrem základného nájomného platil aj časť alebo všetky dane z nehnuteľnosti.
  • Nájomné zmluvy netto – vyžadujú, aby nájomca platil niektoré alebo všetky dane z nehnuteľností a poistenie priestoru, ktorý užíva.
  • Nájomné zmluvy typu Net-Net-Net alebo Triple-Net – zvyčajne sa uzatvárajú len pre priemyselné nehnuteľnosti a v podstate prenášajú všetky náklady na prevádzku budovy na nájomcu.
  • Percentuálny nájom je typ nájomnej zmluvy, ktorý sa vzťahuje na maloobchodníkov. Pri percentuálnom prenájme platí nájomca základné nájomné plus percento z hrubého príjmu. Nájomné sa môže zvýšiť a v takom prípade je to uvedené v eskalačnej doložke nájomnej zmluvy.

Diskutujte o pridaných alebo zahrnutých nákladoch. Často sa účtujú ďalšie poplatky za údržbu spoločných zariadení (napr. parkovísk) a za služby, ktoré zabezpečuje vlastník nehnuteľnosti (napr. prenájom smetných nádob a odvoz odpadu). Uistite sa, že viete, za aké ďalšie položky ste zodpovední a čo je zahrnuté v nájomnom. Ak vám správca nehnuteľnosti účtuje služby, uistite sa, že viete, či sú tieto služby merané individuálne pre plochu, ktorú si prenajímate, alebo či sú rozdelené podľa štvorcových metrov alebo iného meradla. Požiadajte správcu nehnuteľnosti, aby vám oznámil všetky poplatky, ktoré budete musieť zaplatiť prenajímateľovi.

Prediskutujte všetky počiatočné úpravy nehnuteľnosti. Niektoré nehnuteľnosti ponúkajú možnosti „vybudovania“, pri ktorých správca nehnuteľnosti vykoná určité úpravy, aby sa prispôsobil potrebám nájomcu. Často to vedie k zvýšeniu ceny prenájmu za štvorcový meter. Môžu zahŕňať pridanie alebo odstránenie stien, položenie kobercov alebo dlaždíc alebo inštaláciu konkrétnych svetelných úprav. Ak nehnuteľnosť neponúka vstavby, uistite sa, že si budete môcť najať externých dodávateľov na vykonanie akýchkoľvek úprav, ktoré budete potrebovať.[4]

Prediskutujte údržbu a opravy. V mnohých komerčných nájomných zmluvách je nájomca zodpovedný za údržbu a opravy všetkých okrem spoločných priestorov. Uistite sa, že viete, kto je zodpovedný za údržbu a opravy: [5]

  • Strecha
  • Steny, dvere a okná
  • elektrické systémy
  • Vodovodné systémy
  • ostatné zariadenia a príslušenstvo nehnuteľnosti

Prediskutujte poistenie. Okrem poistenia vášho obchodného vybavenia a zariadenia, ktoré sa má nachádzať vo vnútri nehnuteľnosti, mnohí správcovia komerčných nehnuteľností vyžadujú, aby mal nájomca poistku na krytie budovy v prípade jej zničenia spôsobeného nájomcom alebo jeho klientmi a hosťami. Kontaktujte poskytovateľov poistenia a zistite, koľko bude toto poistenie stáť.

Diskusia o neplnení záväzkov a ukončení zmluvy. V niektorých oblastiach môže mať neplatenie nájomného v rámci komerčného prenájmu za následok okamžitú výluku. To by mohlo byť pre váš podnik zničujúce. Mali by ste jasne dohodnúť, čo sa stane, ak niektorá zo strán nebude plniť nájomnú zmluvu podľa očakávaní. Niekoľko otázok, ktoré budete chcieť zvážiť: [6]

  • Čo sa stane, ak nehnuteľnosť nie je voľná alebo pripravená na nasťahovanie v deň, keď má nájomca prevziať nehnuteľnosť?
  • Bude existovať odkladná lehota na zaplatenie nájomného plus poplatkov z omeškania zo strany nájomcu?
  • Môže si nájomca odpočítať od nájomného náklady na opravy, za ktoré je zodpovedný prenajímateľ?
  • Ak sa nájomca alebo prenajímateľ rozhodnú, že chcú ukončiť nájom pred pôvodne dohodnutým dátumom, môže nájomca dať nehnuteľnosť do podnájmu, aký bude postup a ako sa vypočítajú a uhradia prípadné škody?

Metóda 3 z 3: Zníženie nájomnej zmluvy na písomnú formu

Zvážte najatie právnika. Zákon o prenajímateľoch/nájomcoch je veľmi podrobný a mätúci. Ak si môžete dovoliť miestneho právnika, ktorý sa vyzná v zákonoch vášho štátu o prenajímateľoch/nájomcoch, bolo by najlepšie si ho najať. Pozrite si stránku https://www.wikihow.com/Find-a-Good-Attorney.

Do nájomnej zmluvy uveďte všetky podmienky. Uistite sa, že všetko, čo bolo dohodnuté, je v písomnej nájomnej zmluve. Ak podmienka nie je v nájomnej zmluve, pravdepodobne sa nebude presadzovať, ak sa budete musieť obrátiť na súd. Ak prenajímateľ poskytne formulár nájomnej zmluvy, skontrolujte si v ňom všetky podmienky. Ak máte nejaké otázky, nechajte si ju skontrolovať právnikom. Ak písomná nájomná zmluva nezodpovedá vašej ústnej dohode, požiadajte o zmeny. Ak píšete vlastnú nájomnú zmluvu, môžete nájsť vzory komerčných nájomných zmlúv vyhľadaním komerčných nájomných zmlúv vo vašom štáte na internete. Keďže prenajímateľ/nájomca a zmluvné právo sú štátne zákony, uistite sa, že vzor, ktorý používate, bol napísaný špeciálne pre použitie vo vašom štáte.[7]

Uistite sa, že všetky strany podpísali nájomnú zmluvu. Nájomná zmluva na dobu dlhšiu ako jeden rok musí byť podpísaná všetkými stranami, aby bola vykonateľná. Dokonca aj v prípade prenájmu na menej ako jeden rok je podpísaná nájomná zmluva vyšším dôkazom dohody ako jednoduché svedectvo.[8]

  • Získajte kópiu nájomnej zmluvy po jej podpísaní všetkými stranami. Ak dôjde k nezhodám, súdy budú pravdepodobne vyžadovať, aby sa na súd predložila kópia zmluvy podpísaná všetkými stranami.
  • Odkazy