4 spôsoby, ako byť dobrým prenajímateľom

Ak ste niekedy boli nájomníkom, viete, že existujú dobrí prenajímatelia a zlí prenajímatelia. Či už ste sa rozhodli prenajímať dom alebo byt, v ktorom ste bývali, alebo chcete pracovať pre väčšiu spoločnosť na správu nehnuteľností, dbajte na to, aby vás nájomníci vnímali ako jedného z dobrých. Ak chcete byť dobrým prenajímateľom, musíte mať otvorené komunikačné linky s nájomníkmi, zabezpečovať rýchlu údržbu nehnuteľnosti a viesť dôkladné záznamy. [1]

Metóda 1 z 3: Komunikácia s nájomníkmi


Vysvetlite novým nájomníkom nájomnú zmluvu. Vždy, keď máte nového nájomníka, si s ním sadnite a podrobne si s ním prečítajte nájomnú zmluvu. Urobte všetko pre to, aby ste sa uistili, že všetkému v ňom rozumejú ešte predtým, ako podpíšu na bodkovanú čiaru.[2]

  • Ak nájomníkov poponáhľate s podpismi a dáte im kópiu nájomnej zmluvy, nečakajte, že si ju neskôr prečítajú. Môže to znamenať, že si nie sú vedomí kľúčových zásad, čo môže neskôr spôsobiť problémy.
  • Buďte pripravení odpovedať na otázky, ak je v nájomnej zmluve niečo, čomu nájomníci nerozumejú alebo s čím nesúhlasia. Otvorene si vypočujte ich obavy a buďte ochotní vyjednávať – mali by ste si však stáť aj za svojimi záujmami a vedieť pokojne a racionálne vysvetliť dôvody všetkých zásad, ktoré sa vášmu novému nájomníkovi nepáčia.
  • Možno budete chcieť v nájomnej zmluve označiť alebo zvýrazniť kľúčové ustanovenia, ktoré budú mať pravdepodobne významný vplyv na každodenný život vašich nájomníkov. Môžete napríklad zdôrazniť ustanovenia týkajúce sa spôsobu oznámenia problému s údržbou. Udržujte to pozitívne, napríklad zdôrazňovaním stimulov za včasné zaplatenie nájomného namiesto zdôrazňovania pokút alebo poplatkov za oneskorené platby.


Poskytnite novým nájomníkom zdroje na sťahovanie. Najmä ak sa vaši noví nájomníci sťahujú z iného mesta alebo inej časti krajiny, ocenia informácie o okolitej komunite.[3]

  • Informácie o zmene adresy zvyčajne získate na miestnej pošte a môžete ich dať novým nájomníkom, ak sa o to ešte nepostarali.
  • Zhromaždite zoznam názvov a adries miestnych služieb spoločného záujmu, ako sú obchody s potravinami a knižnice. Môžete tiež pripojiť zoznam reštaurácií v blízkosti alebo zaujímavých miest, ako sú parky a múzeá.
  • Tieto informácie môžete uviesť v uvítacom balíčku pre nových nájomníkov. Naplňte tašku alebo škatuľu drobnými predmetmi, ktoré vám uľahčia sťahovanie, ako aj fľašou vody a müsli tyčinkou alebo iným občerstvením.[4]


promptne reagovať na otázky alebo sťažnosti. Dobrý prenajímateľ je prístupný svojim nájomníkom. To znamená, že vo všeobecnosti by ste mali reagovať na všetky e-maily alebo telefonáty od nájomníkov do 24 hodín od ich prijatia.[5]

  • Stanovte si úradné hodiny, kedy vás nájomníci môžu kontaktovať a vedia, že im okamžite (alebo do niekoľkých hodín) odpoviete. Možno budete chcieť zriadiť aj číslo pre prípad núdze po pracovnej dobe. Majte na pamäti, že práca prenajímateľa je v mnohých ohľadoch prácou 24 hodín denne, 7 dní v týždni. Uistite sa, že nájomníci vedia, ako sa s vami môžu spojiť.
  • Ak odchádzate preč alebo ak nemáte počas víkendov úradné hodiny, oznámte to nájomníkom vopred a vytvorte správu „preč“, ktorá im oznámi, kedy môžu očakávať odpoveď.


Ponúknite viacero komunikačných ciest. Hoci by ste mali nájomníkom oznámiť, či uprednostňujete konkrétny spôsob komunikácie, mali by ste im poskytnúť niekoľko rôznych spôsobov, ako sa s vami skontaktovať, v závislosti od dennej doby, kedy vás potrebujú zastihnúť.[6]

  • Mnohí nájomníci dávajú prednosť e-mailu alebo zaslaniu správy online pred zdvihnutím telefónu, preto sa uistite, že je táto možnosť k dispozícii. Na komunikáciu s nájomníkmi používajte radšej vyhradenú e-mailovú adresu než svoju osobnú e-mailovú adresu.
  • Ak nepracujete pre spoločnosť na správu nehnuteľností alebo prenajímate vlastnú nehnuteľnosť bez samostatnej kancelárie na prenájom, môžete si zaobstarať samostatnú telefónnu linku, ktorá sa bude používať výlučne na komunikáciu s nájomcami. Takto môžete zodpovedať telefón skôr profesionálne ako osobne.


Zachovajte si atmosféru profesionality. Aj keď chcete byť so svojimi nájomníkmi priateľskí, musíte si zachovať profesionálny vzťah. Najmä ak bývate v blízkosti prenajímanej jednotky, môže sa ľahko stať, že skĺznete do osobnejšieho vzťahu.[7]

  • Udržiavanie nájomcu na dosah ruky vám dáva lepšiu pozíciu pri prijímaní obchodných rozhodnutí. Napríklad sa môžete prikloniť k tomu, aby ste nájomníka, s ktorým ste si blízki, nechali skĺznuť, keď zaplatí nájomné s oneskorením. Toto je šmykľavá cesta, ktorá môže viesť k tomu, že vás nájomca začne využívať a poškodí vaše podnikanie.
  • Buďte k nájomníkom srdeční a správajte sa k nim s rešpektom. Ak budú mať pocit, že ich rešpektujete, budú na oplátku rešpektovať oni vás.


Odmeňte nájomníkov za včasné alebo včasné zaplatenie nájomného. Jedným z najjednoduchších spôsobov, ako sa stať prenajímateľom, o ktorom budú nájomníci básniť a odporúčať ho ostatným, je odmeňovať dobré správanie a nespoliehať sa len na tresty za zlé správanie.[8]

  • Poskytnutie malej motivácie za včasné platby nájomného povzbudí nájomníkov k tomu, aby tak robili. Nájomcom, ktorí zaplatia nájomné načas šesť mesiacov po sebe, môžete napríklad ponúknuť lístky do kina alebo darčekovú kartu v hodnote 25 dolárov do miestneho obchodu s potravinami.
  • Môžete tiež zvážiť možnosť ponúknuť malú zľavu z nájomného, napríklad 5 alebo 10 %, nájomcom, ktorí sú ochotní zaplatiť niekoľko mesiacov nájomného vopred.
  • Udržujte svoje odmeny alebo stimuly malé a zriedkavé. Málo znamená veľa, a ak budete príliš veľkorysí, môžete si narušiť svoje ziskové marže. Ak budete poskytovať odmeny príliš často, nájomníci ich môžu očakávať.

Metóda 2 z 3:Údržba vášho majetku


Zásobte kúpeľne pre nových nájomníkov. Viete, aké ťažké je sťahovanie a akí roztrúsení môžu byť ľudia v tomto období. Buďte dobrým prenajímateľom tým, že nájomcom pomôžete a poskytnete im základné veci, na ktoré pravdepodobne myslia, až keď je neskoro.[9]

  • Napríklad, keď sa ľudia sťahujú do nového bytu, posledná vec, ktorú chcú urobiť, je nechať všetko a ísť kúpiť toaletný papier, pretože si ho nezabalili alebo si nevedia spomenúť, v ktorej krabici je. Urobte im láskavosť a do každej kúpeľne dajte rolku čerstvého toaletného papiera, ako aj papierové uteráky a mydlo na ruky pri každom umývadle.
  • Do chladničky môžete tiež zaradiť fľaše s vodou alebo športovými nápojmi, prípadne nechať niekoľko lacných pochutín na kuchynskej linke alebo v špajzi. Ak ukážete, že vám záleží na blahu vašich nájomníkov, začnete vzťah na správnej vlne a povzbudíte ich, aby brali do úvahy vaše záujmy a starali sa o váš majetok.


Na žiadosti o údržbu reagujte okamžite. Ak vám nájomca neustále volá a žiada o drobné opravy, ktoré v skutočnosti nemajú vplyv na obývateľnosť nájomnej jednotky, môžete mať tendenciu odkladať. Malé problémy však môžu prerásť do väčších.[10]

  • Vo všeobecnosti by ste sa mali snažiť reagovať na všetky žiadosti o údržbu, bez ohľadu na to, o akú drobnosť ide, do 48 hodín od podania žiadosti. Ak ide o naliehavú požiadavku, ktorá spôsobuje, že jednotka je neobývateľná, snažte sa reagovať okamžite a dohodnite sa s nájomcom na náhradnom ubytovaní, ak problém nie je možné odstrániť hneď.
  • Každú žiadosť o údržbu berte vážne, aj keď ide o takú drobnosť, ako je výmena žiarovky. Ak vám nájomca zavolá a požiada vás, aby ste urobili niečo, čo je za normálnych okolností povinnosťou nájomcu, choďte a urobte to aj tak. Buď pred splnením úlohy, alebo po jej splnení môžete povedať niečo ako: „Tentoraz nemám problém urobiť to za vás, ale v budúcnosti majte na pamäti, že je to vaša povinnosť, o ktorú sa musíte postarať podľa nájomnej zmluvy.“


Poznajte zákony. Uistite sa, že máte aktuálne informácie o miestnych nariadeniach a štátnych alebo národných zákonoch, ktoré by mohli potenciálne ovplyvniť buď vašu nehnuteľnosť, alebo váš vzťah s nájomcom. Nemusí to nevyhnutne znamenať, že si musíte najať právnika, ale musíte sa informovať.[11]

  • Zvyčajne existujú zákony týkajúce sa obývateľnosti, ktoré vyžadujú, aby ste udržiavali svoju nehnuteľnosť, ak ju máte v úmysle prenajímať. Tieto požiadavky môžu zahŕňať základné stavebné záležitosti, ako aj elektrinu a tečúcu vodu.
  • V chladnejších klimatických oblastiach môže existovať nariadenie, ktoré vyžaduje, aby ste udržiavali teplo pre nájomníkov počas dní a nocí, keď je obzvlášť chladno. To znamená, že musíte nechať zapnuté teplo, aj keď nájomca nezaplatil účet za komunálne služby alebo neplatí nájomné.


Pravidelne kontrolujte nájomníkov. Niektorí nájomníci môžu prehliadnuť malé problémy, ktoré by sa mohli rozvinúť do veľkých problémov. Môže to byť preto, že si problém nevšimnú alebo preto, že to považujú za normálne – ale môže to byť aj preto, že vás nechcú otravovať.[12]

  • Kontrola stavu nehnuteľnosti u nájomníkov im pomôže pochopiť, že ich nebudete považovať za nepríjemníkov, ak vás upozornia na drobné opravy alebo problémy.
  • Pošlite e-mail alebo list, prípadne zatelefonujte – ale vyhnite sa tomu, aby ste sa neohlásene zastavili na kontrolu nehnuteľnosti. Vy ste vlastníkom, ale býva tam váš nájomník. Rešpektujte ich súkromie a nebuďte dotieraví.
  • Majte na pamäti, že aj pravidelné kontroly môžu vašich nájomníkov vyviesť z miery, pretože vysielajú signál, že im nedôverujete. Ak plánujete vykonávať kontroly, robte ich len raz ročne alebo polročne a nájomníkov dostatočne vopred upozornite, kedy sa budú konať.


Udržiavajte spoločné priestory v čistote a poriadku. Vaši nájomníci budú svedomitejšie udržiavať interiér svojich jednotiek v dobrom stave, ak budú exteriér a ostatné priestory nehnuteľnosti reprezentatívne a dobre udržiavané.[13]

  • Nezáleží na tom, ako pekná je nehnuteľnosť vo vnútri, ak zvonka vyzerá ako slum. Ak zanedbáte časť nehnuteľnosti, ktorú máte udržiavať, vaši nájomníci budú pravdepodobne zanedbávať aj svoje jednotky.
  • Všeobecná údržba a udržiavanie nehnuteľnosti môže ovplyvniť aj to, ako vaši nájomníci opustia nehnuteľnosť, keď sa odsťahujú. Ak zanedbaním starostlivosti o exteriér a spoločné priestory ukážete, že vám na nehnuteľnosti nezáleží, vaši nájomníci nebudú vidieť zmysel v upratovaní, keď odídu.


Buďte dôslední pri náhrade škôd a poplatkoch. Sankcie za poškodenie majetku a iné poplatky by mali byť výslovne stanovené v nájomnej zmluve. Buďte dobrým prenajímateľom tým, že sami budete dodržiavať literu nájomnej zmluvy a nebudete nájomníkom udeľovať výnimky ani ich uprednostňovať.[14]

  • Ak prenajímate viacero jednotiek, majte na pamäti, že vaši nájomníci sa pravdepodobne budú rozprávať medzi sebou. Ak urobíte výnimku pre jedného nájomníka, buďte pripravení urobiť rovnakú výnimku pre všetkých.
  • Keď budete dôsledne presadzovať ustanovenia nájomnej zmluvy, vyšlete nájomníkom signál, že sa nedajú zmanipulovať ani využiť. Vaši nájomníci vás za to budú rešpektovať.

Metóda 3 z 3:Vedenie spoľahlivých záznamov


Požiadajte právnika, aby preskúmal vašu nájomnú zmluvu. Aj keď dostanete nájomný formulár od renomovanej spoločnosti zaoberajúcej sa právnymi dokumentmi, stále môže obsahovať ustanovenia, ktoré nie sú v súlade s miestnymi nariadeniami.[15]

  • Niektoré nezákonné ustanovenia môžu slúžiť na zrušenie platnosti celej nájomnej zmluvy. Uistite sa, že vaša nájomná zmluva je železná, aby ste ju mohli právne vymáhať v prípade, že máte problémy a potrebujete nájomníka vysťahovať.
  • Chcete tiež preskúmať trh v oblasti, ktorú prenajímate, aby ste sa uistili, že nájomné, ktoré účtujete, je primerané. Majte na pamäti, že niektoré mestá majú nariadenia o kontrole nájomného, ktoré sa vzťahujú na určité typy nehnuteľností. S tým vám môže pomôcť skúsený advokát.


Urobte si previerku minulosti a úverovej spoľahlivosti všetkých nájomníkov. Kontrola minulosti a úverovej spoľahlivosti vám pomôže chrániť sa pred potenciálne nespoľahlivými alebo inak problematickými nájomníkmi. Stanovte jasné normy, ktoré musia nájomníci spĺňať, a oznámte im ich ešte pred vyplnením žiadosti.[16]

  • Nezabudnite, že zvyčajne existujú antidiskriminačné zákony, ktoré vám zakazujú diskriminovať žiadateľov na základe ich rasy, pohlavia alebo iných faktorov. Tieto zákony však zvyčajne nevyžadujú, aby ste prenajali svoj majetok osobe s rozsiahlou trestnou minulosťou alebo osobe, ktorej kreditné skóre je také nízke, že jej nedôverujete, že bude pravidelne platiť nájomné.
  • Buďte dôslední a vykonávajte previerky minulosti a úverovej spoľahlivosti všetkých žiadateľov, aj keď ich poznáte osobne. Vedenie týchto záznamov vás môže chrániť v prípade, že budete obvinení z diskriminácie, pretože preukazuje, že so všetkými žiadateľmi zaobchádzate rovnako.


Všetko si zabezpečte písomne. Aj keď sa vám podarí vyriešiť problém s nájomníkom telefonicky alebo osobným rozhovorom, napíšte list potvrdzujúci dohodu a pošlite mu ho, pričom si nechajte kópiu pre seba.[17]

  • Písomná dokumentácia akejkoľvek komunikácie s nájomníkmi, bez ohľadu na to, o akú drobnosť ide, vám poskytne právny dôkaz o dohode v prípade, že sa dostanete na súd.
  • Nie je potrebné potvrdzovať rozhovory, ktoré nesúvisia s nájmom, ale všetko, čo sa týka nájomnej jednotky, by malo byť spísané. Ak vám napríklad nájomca, ktorý predtým nemal domáce zviera, oznámi, že si chce adoptovať šteniatko, pošlite mu list, v ktorom mu potvrdíte, že si chce adoptovať šteniatko, a oboznámite ho s vašou politikou týkajúcou sa domácich zvierat. Zopakujte túto informáciu, aj keď je zahrnutá v nájomnej zmluve, hoci môžete chcieť uviesť odkaz na ustanovenie v nájomnej zmluve.


Výpisy posielajte bezodkladne. Vaši nájomníci ocenia, ak im budete posielať výpisy aspoň týždeň vopred pred splatnosťou nájomného, najmä ak sú v platbe, ktorú vám mesačne uhrádzajú, zahrnuté aj náklady na komunálne služby alebo iné náklady.[18]

  • Ak sú do nájomného zahrnuté aj iné platby, napríklad za odpad, vodu alebo iné služby, poskytnite podrobný výpis, v ktorom bude podrobne uvedená presná časť celkovej sumy, ktorá pokrýva tieto iné služby.
  • Majte na pamäti, že vaši nájomníci budú s väčšou pravdepodobnosťou platiť nájomné skôr alebo načas, ak budú mať výpis pred splatnosťou nájomného. Ľudia často platia svoje účty, keď dostanú výpis, takže to môže byť aj spôsob, ako motivovať vašich nájomníkov, aby platili nájomné skôr.


Uložte si kópie všetkých listov a oznámení. Vždy, keď s nájomníkmi nejakým spôsobom komunikujete v súvislosti s nájmom, uistite sa, že kópia tejto komunikácie sa dostane do spisu nájomníka. Môžete ich použiť ako pripomienku, aj keď sa nikdy nedostanete na súd.[19]

  • Predpokladajme napríklad, že máte nájomníka, ktorý má problém s tečúcim kohútikom. Možno ide o drobný problém, ktorý sa dá ľahko odstrániť, ale žiadosť o údržbu tohto kohútika poskytli už trikrát. Uchovávanie týchto oznámení vám umožní uviesť dátumy, kedy bol problém riešený, keď sa o ňom budete rozprávať s inštalatérom.
  • Kópie starých listov a oznámení môžete použiť aj na pripomenutie minulých dohôd nájomníkom, ak ich nedodržiavajú. Predpokladajme napríklad, že nájomník súhlasí s tým, že sám vykoná drobnú opravu, ak mu preplatíte potrebné súčiastky, ale neposlal vám doklad o úhrade. Môžete im poslať kópiu pôvodného listu a opýtať sa, či bola oprava dokončená, a požiadať o potvrdenie, ak áno.


Využívajte online služby. Existuje množstvo online služieb pre prenajímateľov, ktoré vám môžu relatívne uľahčiť prijímanie platieb nájomného online, ako aj správu všetkých dokumentov súvisiacich s nájmom.[20]

  • Väčšina týchto služieb vyžaduje platbu mesačného predplatného. Vyhľadajte si na internete a porovnajte niekoľko služieb, aby ste našli službu, ktorá bude najlepšie spĺňať vaše potreby a náklady, ktoré sú v rámci vášho rozpočtu.
  • Predtým, ako si tieto služby predplatíte, si tiež vyhľadajte recenzie. Uistite sa, že sa na webovej stránke ľahko orientujete vy aj nájomca a že služba má dobré výsledky a pozitívne recenzie od iných prenajímateľov.

Vzorové dokumenty na prenájom


Vzorová žiadosť o prenájom

Vzorová nájomná zmluva

Vzorový kontrolný zoznam inšpekcie nehnuteľnosti

Odkazy