Ako chrániť svoje práva ako prenajímateľ

Štátne a federálne zákony poskytujú nájomcom širokú ochranu. Nájomcovia sú chránení pred diskrimináciou na základe chránenej charakteristiky (napríklad rasy alebo náboženstva). Taktiež ich nemožno zablokovať, ak nezaplatia nájomné. Svoje práva ako prenajímateľa však môžete chrániť niekoľkými jednoduchými krokmi: preverujte nájomníkov, používajte písomnú nájomnú zmluvu a v prípade potreby vysťahovania postupujte podľa zákona.

Časť 1 zo 4:Príprava účinnej nájomnej zmluvy

Vyhnite sa ústnym dohodám. Písomná nájomná zmluva, ktorú nájomca podpíše, poskytuje oveľa väčšiu ochranu ako ústna dohoda. V prípade súdneho sporu budete mať problém dokázať podstatu akejkoľvek ústnej dohody. Nájomná zmluva musí mať aj písomnú formu, ak sa uzatvára na jeden rok alebo dlhšie.

  • Ak už máte nájomnú zmluvu, ktorú používate, potom si ju prejdite a uistite sa, že v nej boli uvedené nasledujúce informácie.
  • Ak ste novým prenajímateľom, vyhľadajte si na internete vzory nájomných zmlúv. Potom sa uistite, že zmluva obsahuje všetky nasledujúce ustanovenia na ochranu vašich práv.

Zahrňte ustanovenie o nájomnom. Musíte uviesť, že máte nárok na včasnú úhradu nájomného. Uistite sa, že ste zahrnuli tieto údaje:

  • Dátum splatnosti nájomného. Mohli by ste napísať: „Nájomca sa zaväzuje platiť vopred 750 USD mesačne vždy prvého dňa v mesiaci.“
  • Ako sa môže platiť nájomné. Napríklad: „Všetky platby sa vykonávajú šekom alebo peňažnou poukážkou a hotovosť je prijateľná.“
  • Akékoľvek odkladné lehoty a poplatky za omeškanie. Možno budete chcieť dať nájomcovi niekoľko dní na zaplatenie nájomného pred tým, ako mu budete účtovať úroky alebo poplatky. Mohli by ste uviesť: „Za každú platbu nájomného vykonanú po piatom dni v mesiaci sa účtuje a platí poplatok z omeškania vo výške 50 USD. Každý nevydaný šek sa bude považovať za nezaplatené nájomné a bude podliehať dodatočnému poplatku vo výške 25 USD.“

Zahrňte právo na kontrolu. Právne predpisy vášho štátu vám umožňujú vstupovať do nehnuteľnosti s cieľom vykonať opravy, ale aj tak by ste mali do nájomnej zmluvy zahrnúť ustanovenie, ktoré vám toto právo výslovne priznáva. Týmto spôsobom upozorníte nájomcu, že môžete vstúpiť.

  • “ Nájomca sa zaväzuje umožniť prenajímateľovi vstup do bytu po predchádzajúcom primeranom upozornení za účelom kontroly priestorov, deratizácie na škodcov, vykonania opráv alebo predvedenia bytu potenciálnym nájomcom alebo kupujúcim. Nájomca nebude bezdôvodne brániť vstupu. Prenajímateľ môže vstúpiť do priestorov aj bez predchádzajúceho písomného súhlasu, ak sa zdajú byť opustené alebo v prípade núdze.“

Obmedzte používanie priestorov na zákonné účely. Môžete tiež nájomcovi obmedziť používanie vášho majetku na zákonné účely. Toto obmedzenie vám pomôže chrániť sa v prípade, že nájomca používa priestory nezákonne, napríklad na pestovanie a predaj drog.

  • Zahrňte toto ustanovenie: „Nájomca bude nehnuteľnosť používať len na bytové účely. Nájomca sa zaväzuje, že sa nebude podieľať na nezákonnom používaní obydlia, spoločných priestorov alebo pozemku, ani to nedovolí žiadnemu hosťovi, príbuznému alebo členovi domácnosti.“

Zakázať zmeny v byte. Môžete sa chrániť aj tým, že zakážete zmeny v byte. Toto ustanovenie zahrňte do nájomnej zmluvy:

  • „Nájomca nesmie v obytnej jednotke alebo na nej vykonávať žiadne podstatné zmeny, prístavby alebo vylepšenia bez písomného súhlasu prenajímateľa. Takýto súhlas nebude bezdôvodne odmietnutý. Povolenie však môže zahŕňať súhlas nájomcu s uvedením obytnej jednotky do pôvodného stavu pred vysťahovaním.“

Obmedziť počet nájomníkov v jednotke. Hoci nemôžete diskriminovať osoby s deťmi, stále môžete obmedziť počet osôb v jednotke. Môžete to urobiť tak, že do zmluvy zahrniete ustanovenie, v ktorom sa nájomca zaviaže, že nebude mať hostí, ktorí sa zdržia príliš dlho:

  • „Nájomca nesmie dovoliť, aby priestory obýval dlhšie ako na dočasnú návštevu ktokoľvek okrem osôb uvedených v tejto nájomnej zmluve a dieťaťa narodeného alebo adoptovaného týmito osobami. Prenajímateľ si však vyhradzuje právo vypovedať túto nájomnú zmluvu, ak by ďalší obyvatelia spôsobili preplnenosť bytu podľa štátneho hygienického zákona.“

Zabráňte podnájmu. V závislosti od zákonov vášho štátu alebo obce môžete vo všeobecnosti nájomcovi zabrániť v podnájme bytu. Uistite sa, že ste do nájomnej zmluvy zahrnuli príslušné ustanovenie.

  • Vaše ustanovenie by mohlo napríklad znieť: „Nájomca sa zaväzuje, že neprevedie, nepostúpi ani nedá do podnájmu priestory alebo ich časť.“
  • Informujte sa na štátnom alebo miestnom úrade pre bývanie. Niektoré zákony zaručujú nájomcovi právo na podnájom. Ak do nájomnej zmluvy zahrniete ustanovenie, ktoré je nezákonné, bude neplatné.

Nechajte nájomcu podpísať nájomnú zmluvu. Uistite sa, že máte na nájomnej zmluve podpis nájomcu. Mali by ste ho aj podpísať. Podpisy urobia z nájomnej zmluvy oficiálnu zmluvu.

  • Dajte nájomcovi kópiu, ale originál si nechajte pre svoje záznamy.

Časť 2 zo 4:Komunikácia s nájomcom

Komunikujte písomne. Najlepšie je komunikovať písomne, aby ste mali vždy papierovú stopu. Ak sa vám zdá zasielanie listov zaťažujúce, možno budete chcieť komunikovať pomocou e-mailu.

  • V žiadosti si môžete vyžiadať e-mailovú adresu nájomcu. Povzbudzujte nájomníkov, aby vám posielali e-maily alebo písomné listy, aby ste mali dôkaz, že vás nájomník kontaktoval kvôli problémom.
  • Do nájomnej zmluvy by ste mohli zahrnúť aj ustanovenie, v ktorom sa nájomca zaväzuje, že vám bude všetky oznámenia zasielať písomne. Uveďte aj adresu, na ktorú má nájomca zasielať oznámenia.

Pred vstupom poskytnite riadne oznámenie. Pred vstupom do bytu by ste mali nájomníkov upozorniť, a to aj v prípade, že do bytu vstupujete kvôli opravám. Zákony vášho štátu môžu vyžadovať oznámenie. Aj v opačnom prípade je dobré poskytnúť písomné oznámenie.

  • Mali by ste uviesť dátum a čas vstupu a uviesť dôvod vstupu.
  • Vo všeobecnosti platí, že vstup do bytu musíte oznámiť 24 hodín vopred, hoci sa to v jednotlivých štátoch líši. Takisto môžete vstúpiť len počas bežných pracovných hodín.[1]
  • Ak chcete nájsť zákony vášho štátu, môžete ich vyhľadať na internete. Na webovej lokalite Nolo je dobrá tabuľka, v ktorej sú zhrnuté štátne požiadavky na výpovede.[2]

Informujte nájomcu, ak ste vstúpili z dôvodu havarijného stavu. Väčšina štátov umožňuje prenajímateľom vstúpiť do bytu na účely riešenia núdzovej situácie bez predchádzajúceho oznámenia. Ak niekedy vstúpite do bytu nájomcu z dôvodu núdzovej situácie, mali by ste o tejto skutočnosti písomne informovať nájomcu.

  • Uveďte, o akú núdzovú situáciu išlo a čo ste robili počas pobytu v byte. Mohli by ste napríklad napísať: „Včera o 2:15 som vstúpil do vášho bytu, pretože váš sused nahlásil, že už pol hodiny húka dymový alarm. Po vstupe do bytu som skontroloval, či v ňom nevznikol požiar, a potom som vymenil batériu.“

Časť 3 zo 4:Zákonné vysťahovanie nájomníka

Prečítajte si zákony vášho štátu. Zákony vášho štátu vysvetľujú presné kroky, ktoré musíte podniknúť, aby ste mohli nájomníka vysťahovať. Ak nedodržíte zákon, nájomca môže vyhrať súdny spor. Nájomca sa môže dokonca obrátiť a zažalovať vás.

  • Mali by ste získať informácie o procese vysťahovania. Niektoré štátne bytové úrady vydávajú informačné materiály pre prenajímateľov, v ktorých opisujú proces vysťahovania. Mali by ste sa obrátiť na štátny bytový úrad a opýtať sa, či má nejaké informácie.
  • Vždy si môžete najať právnika, ktorý vám pomôže. Ak ešte nemáte právnika, môžete sa opýtať iného prenajímateľa vo vašom okolí, či by vám odporučil svojho právnika. Odporúčanie môžete získať aj prostredníctvom advokátskej komory vo vašom štáte.

Uveďte príslušné oznámenia. Právo vášho štátu bude vyžadovať, aby ste pred začatím konania o vysťahovaní dali nájomcovi osobitné oznámenia. Nájomcovi musíte tiež poskytnúť dostatok času na nápravu porušenia.

  • Ak napríklad nájomca nezaplatil nájomné, potom váš štát pravdepodobne poskytuje nájomcovi určitý čas na zaplatenie celého dlžného nájomného. Ak nájomca zaplatí nájomné včas, môže v byte zostať.
  • Váš štát môže byť veľmi prísny, pokiaľ ide o obsah výpovede. Z tohto dôvodu majú súdy často k dispozícii vzory oznámení, ktoré môžete použiť. Mali by ste sa zastaviť na súde a opýtať sa. Vzory oznámení môžete nájsť aj na webovej stránke vášho štátneho bytového úradu.
  • Štáty sú prísne aj v otázke spôsobu doručenia výpovede. Ak chcete, aby vysťahovanie prebehlo hladko, musíte dodržiavať literu zákona.

Podajte žalobu o vysťahovanie. Ak nájomca neodstráni nedostatky, môžete podať žalobu na vysťahovanie nájomcu. Súdny proces môžete začať tým, že pôjdete na súd a podáte žiadosť alebo sťažnosť na vysťahovanie. V žalobe by mali byť uvedené mená všetkých obyvateľov, ktorí majú byť vysťahovaní, a ich adresa a dôvody vysťahovania.

  • Súdy by mali mať formuláre, ktoré môžete vyplniť.
  • Nech už urobíte čokoľvek, nájomníka nezamykajte ani sa ho nepokúšajte násilne vyviesť. Nemôžete tiež odpojiť inžinierske siete alebo použiť iné svojpomocné opatrenia. Porušíte zákon a otvoríte si cestu k súdnemu konaniu.

Doručte nájomcovi kópiu sťažnosti. Nájomcovi musíte zaslať kópiu žaloby a predvolanie. Predvolanie môžete získať od súdneho úradníka. Uveďte dôvody žaloby a stanovte nájomcovi lehotu na odpoveď. Požiadajte súdneho úradníka o prijateľné spôsoby doručenia.

Prejsť na súdne konanie. Na súdnom konaní musíte preukázať, že máte nárok na opätovné získanie vlastníctva nehnuteľnosti. Ak chcete uspieť, mali by ste súdu ukázať kópiu podpísanej nájomnej zmluvy a predložiť ďalšie dôkazy, ktoré potvrdzujú vysťahovanie.

  • Môžete napríklad ukázať e-maily, ktoré ste nájomcovi poslali so žiadosťou o nájomné. Môžete tiež predložiť bankové záznamy, ktoré preukazujú, že nebola prijatá žiadna platba.
  • Môžete tiež predložiť fotografie všetkých škôd, ktoré nájomca spôsobil.

Získajte príkaz na vypratanie. Keď vyhráte súdne konanie, musíte od sudcu získať príkaz na vypratanie. Šerif musí zvyčajne doručiť príkaz nájomcovi. Nájomca má potom určitý čas na opustenie nehnuteľnosti.

  • Nikdy by ste nemali využívať svojpomoc, a to ani po tom, ako dostanete príkaz na vypratanie. Nechajte to na šerifa. Ak sa nájomca odmietne vysťahovať v stanovenej lehote, mali by ste kontaktovať šerifa, ktorý bude musieť naplánovať a dohliadať na vysťahovanie nájomcu.
  • Aby ste sa ochránili, nezačnite s premiestňovaním majetku nájomcu na chodník. Ak by ste to urobili, mohli by vás zažalovať.

Časť 4 zo 4:Preverovanie nájomníkov

Prečítajte si antidiskriminačné zákony. Federálne, štátne a miestne zákony zakazujú diskrimináciu na základe určitých charakteristík. Musíte si prečítať platné zákony, aby ste ich náhodou neporušili. Vo všeobecnosti tieto zákony chránia pred diskrimináciou na základe:[3]

  • pohlavie alebo rod
  • rasa alebo farba pleti
  • náboženstvo
  • národnostný pôvod
  • zdravotné postihnutie
  • rodinný stav (i.e., ak má nájomca deti)
  • sexuálna orientácia (zvyčajne štátna alebo miestna)

Použite formulár žiadosti. Mali by ste sa vyhnúť kladeniu akýchkoľvek otázok týkajúcich sa chránenej charakteristiky. Na zjednodušenie procesu podávania žiadostí môžete použiť formulár žiadosti. Žiadateľ vyplní formulár žiadosti a vy sa potom pri rozhodovaní o prenájme spoliehate len na tieto informácie.

  • Vo formulári žiadosti by sa malo vyžadovať zákonné meno žiadateľa, číslo sociálneho poistenia, dátum narodenia a zdroje príjmu.
  • Požiadajte iného prenajímateľa vo vašom okolí, či by ste mohli vidieť kópiu jeho žiadosti. Môžete ju prepracovať tak, aby vyhovovala vašim účelom.
  • Ak máte zamestnancov, ktorí sa podieľajú na preverovaní nájomníkov, uistite sa, že ste ich vyškolili, aby nekládli otázky, ktoré by si nájomník mohol vysvetliť ako diskriminačné. Vaši zamestnanci sa napríklad nesmú pýtať, koľko má žiadateľ detí, ani sa žiadateľa pýtať na jeho náboženstvo, rasu alebo sexuálnu orientáciu.

Vykonajte kontrolu minulosti. Zvyčajne môžete preveriť trestnú a úverovú minulosť žiadateľa. Takýto postup vám umožní vyradiť žiadateľov, ktorí sú príliš rizikoví na to, aby ste ich prenajali. Vo väčšine štátov môžete od žiadateľa požadovať úhradu nákladov na preverenie minulosti, ktoré zvyčajne stojí približne 30 – 50 USD.[4]

  • Federálny zákon vyžaduje, aby žiadateľ vyplnil formulár o autorizácii úverovej správy. Formulár musí podpísať aj žiadateľ. Tie by ste mali mať k dispozícii na vyplnenie pre každého potenciálneho nájomcu.
  • Na preverenie nájomníkov si môžete najať agentúru poskytujúcu úverové informácie. Táto agentúra by mala mať k dispozícii formulár s oprávnením, ktorý môžete použiť.
  • Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľov vytvoril zoznam spoločností, ktoré vykonávajú preverovanie nájomníkov. Zoznam nájdete tu: http://files.consumerfinance.gov/f/201501_cfpb_list-consumer-reporting-agencies.pdf.
  • Ak sa rozhodnete, že niekomu nájomné neposkytnete z dôvodu kontroly jeho minulosti, alebo ak sa rozhodnete účtovať vyššie nájomné, musíte žiadateľovi poskytnúť názov, adresu a telefónne číslo agentúry poskytujúcej informácie o úverovej spoľahlivosti, ktorú ste použili. Toto oznámenie poskytnite písomne. Žiadateľovi musíte tiež oznámiť, že si môže od agentúry do 60 dní vyžiadať kópiu svojej správy a napadnúť jej správnosť alebo úplnosť.[5]
    Dôveryhodný zdroj
    Federálna obchodná komisia
    Nezávislé u.S. Vládna agentúra zameraná na ochranu spotrebiteľa
    Prejsť na zdroj

Skontrolujte referencie. Mali by ste si vyžiadať referencie od všetkých žiadateľov. Požiadajte o mená predchádzajúcich prenajímateľov žiadateľa. Potom môžete zavolať na referencie a položiť nasledujúce otázky: [6]

  • Bol nájomca platcom nájomného?
  • Mal nájomca domáce zvieratá?
  • Sťažovali sa na danú osobu iní nájomníci?
  • Spôsobil nájomca nejaké problémy s údržbou bytu?
  • Boli by ste spokojní s opätovným prenájmom tejto osobe?

Získajte zábezpeku. Zábezpeka vám pomáha chrániť sa v prípade, že nájomca spôsobí vážne škody na vašom majetku alebo odíde bez platenia nájomného.[7]
Dôveryhodný zdroj
Právne združenie Pine Tree
Právna skupina poskytujúca verejné zdroje týkajúce sa občianskych práv a a služieb a súdneho systému
Prejsť na zdroj
Nájomca sa napríklad môže na konci nájmu rozísť a zanechať po sebe rozbité steny, poškodené spotrebiče atď. Potom môžete použiť zábezpeku na vykonanie opráv.

  • Štandardne sa ako kaucia požaduje aspoň jeden mesačný nájom. Zákony vášho štátu stanovujú maximálnu. Štáty vás zvyčajne obmedzujú na jeden alebo dva mesiace nájomného ako zábezpeku.[8]
  • Váš štát môže prísne regulovať, čo môžete robiť s bezpečnostnou zábezpekou. Možno ju budete musieť držať napríklad na úročenom účte a každoročne nájomníkom poskytovať aktuálne informácie o tom, koľko úrokov sa nazbieralo. Mali by ste si prečítať zákony vášho štátu alebo požiadať právnika.
  • Urobte si fotografie bytu. Predtým, ako sa nájomník nasťahuje, by ste mali byt prejsť a zdokumentovať jeho súčasný stav. Môžete si urobiť fotografie alebo videozáznam.

    • Týmto spôsobom sa môžete chrániť v prípade, že nájomník zdemoluje byt, ale neskôr bude tvrdiť, že do bytu prišiel takýmto spôsobom.
    • Možno si budete chcieť prejsť byt aj s novým nájomcom a vyplniť formulár spoločne. Vo formulári uvediete všetko, čo je s bytom v neporiadku, napríklad stopy na stene alebo stopy po vode na strope. Dajte nájomníkovi podpísať formulár, keď si prejdete celý byt.
  • Odkazy