Ako kúpiť dom v exekúcii: 14 krokov

Hoci potenciál ušetriť tisíce dolárov je pre mnohých záujemcov o bývanie lákavý, rozhodnutie kúpiť dom v exekúcii by ste mali starostlivo zvážiť až po preskúmaní všetkých výhod a rizík. Dobre informovaný kupujúci môže kúpiť dom v exekúcii za cenu výrazne nižšiu, ako je trhová hodnota, ale zvyčajne je skvelá ponuka domu výsledkom týždňov práce buď kupujúceho, alebo realitného agenta. Prejdite na krok 1 a začnite.

Časť 1 z 2:Prieskum

Spolupráca s realitnou kanceláriou

Spolupráca s realitnou kanceláriou môže výrazne uľahčiť hľadanie zabaveného domu. Hľadajte najmä realitných maklérov, ktorí spolupracujú s bankami, ktoré vlastnia vyvlastnené domy, a realitných maklérov, ktorí sú uvedení s vyvlastnenými domami v novinách. Samozrejme, budete musieť vynaložiť peniaze na prenájom realitnej kancelárie, čo môže byť pre niektorých nevýhodou.

Nájdite realitného makléra, ktorý pracuje priamo s bankami, ktoré vlastnia zabavené domy[1]
.
Zabezpečíte si tak spoluprácu s niekým, kto rozumie trhu s exekúciami a môže vám pomôcť nájsť ponuky vo vašom cenovom rozpätí. Realitní makléri, ktorí majú vzťahy s bankami, často vedia o ponukách, ktoré sa ešte nedostali do databázy exekúcií.

  • Nadviažte kontakt s finančnou inštitúciou a zistite, s ktorými realitnými kanceláriami spolupracujú, alebo vyhľadajte miestne zoznamy exekúcií a zistite, ktoré realitné kancelárie spravujú tieto zoznamy.

Vyhľadajte miestne ponuky na exekúcie a zistite, ktorí realitní makléri tieto ponuky spravujú. Po zozbieraní zoznamu mien im zavolajte alebo pošlite e-mail a oznámte im, že hľadáte zabavený dom. Nezabudnite uviesť svoje cenové rozpätie a štvrte, v ktorých chcete bývať.[2]

  • Realitní makléri, ktorí pracujú s vyvlastnenými nehnuteľnosťami, sú tiež lepšie informovaní o dodatočnom papierovaní, ktoré je spojené s kúpou vyvlastneného domu.

Požiadajte realitného makléra, aby vám ukázal všetky domy v exekúcii, ktoré zodpovedajú vášmu konkrétnemu hľadaniu. Je veľmi dôležité, aby ste si dom prezreli a uistili sa, že si budete môcť dovoliť všetky opravy potrebné na to, aby bol obývateľný. Zabavené domy sú často takmer rok prázdne, čo znamená, že by mohlo dôjsť k značným škodám. Druhá časť vysvetľuje, na čo sa zamerať.

Hľadanie domu prostredníctvom dražby

Ďalším spôsobom, ako zistiť, ktoré zabavené domy môžete kúpiť, je účasť na dražbe. Dražby môžu byť dosť zastrašujúce, takže je vždy dobré sa najprv zúčastniť na dražbe, aby ste ju jednoducho pozorovali, a nie aby ste niečo ponúkali.

Získajte zoznam nehnuteľností v exekúcii. Ak nechcete ísť cestou realitného makléra, môžete si nehnuteľnosti nájsť sami. Obvolajte miestne realitné kancelárie a opýtajte sa na dostupné zabavené nehnuteľnosti. Veritelia, ktorí predávajú nehnuteľnosti v aukcii, budú mať k dispozícii aj informácie o nehnuteľnostiach, ktoré sú k dispozícii záujemcom o kúpu.[3]

  • Vyhľadajte si na internete zoznam zabavených nehnuteľností na predaj. Niekedy tieto databázy vyžadujú poplatok.

Vyhľadajte titul. Toto je rozhodujúci krok, ak si pozeráte konkrétny dom. Názov je právny opis nehnuteľnosti [4]
Titul na dom môžete zistiť tak, že kontaktujete okresnú kanceláriu. Titul obsahuje informácie o odhadovanej trhovej hodnote, dlžnej sume za dom a prípadných záložných právach na nehnuteľnosť.

  • Titul vám tiež umožní zistiť, či strana, ktorá ponúka nehnuteľnosť na predaj, má na to zákonné právo, aby ste nakoniec nekúpili dom od niekoho, kto nemá právo ho predať.

Zúčastnite sa na dražbe v malom rozsahu, aby ste získali predstavu o prostredí. Dražby exekúcií sa môžu zdať zdrvujúce, ak ste v oblasti kúpy domu nováčikom. Ak sa pri účasti na aukcii malého rozsahu, ktorú len sledujete, cítite ohromení, možno budete chcieť zvážiť spoluprácu s realitnou kanceláriou. Neponáhľajte sa však a naučte sa, ako aukčný systém funguje – môžete dokonca niekoho požiadať, aby vám ukázal, ako na to. To vám pomôže byť úspešní, keď pôjdete kúpiť dom na dražbe.[5]

Poznajte svoj rozpočet. Pri tvorbe rozpočtu nezabudnite zohľadniť opravy, ktoré bude dom potrebovať. Návšteva domu vám uľahčí rozhodovanie o tom, aký druh opráv bude dom potrebovať (čo treba hľadať, nájdete v druhej časti). Pri dražbe sa niekedy od uchádzačov vyžaduje, aby zaplatili celú sumu za nehnuteľnosť buď do ukončenia dražby, alebo niekoľko dní po nej, takže vedieť, koľko ste ochotní a schopní minúť, vám pomôže rozhodnúť sa, či sa o dom uchádzať, alebo nie.

  • Uistite sa, že sa držíte svojho rozpočtu a že máte dostatok peňazí na dom aj na potrebné opravy. Ak plánujete dom premeniť na prenájom, premyslite si, či si ho môžete dovoliť, ak si hneď nenájdete nájomníka.

2. časť z 2:Inšpekcia a kúpa

Pozrite si dom osobne. Nechcete kupovať dom, ktorý ste nevideli, najmä ak kupujete zabavený dom za nízku cenu. Väčšina zabavených domov bude stáť prázdna už takmer rok a bude sa predávať v stave, v akom je. Je veľmi dôležité posúdiť škody a vypočítať si, či si budete môcť dovoliť opravy popri splátke, ktorú budete musieť zložiť za dom.[6]

Nechajte si nehnuteľnosť skontrolovať. Proces exekúcie zvyčajne trvá rok alebo dlhšie, takže nehnuteľnosť zvyčajne nebola riadne opravená a udržiavaná aspoň rok[7]
. Nechajte si prísť profesionálneho inšpektora, aby zistil, aké veľké škody sú v dome a koľko budú stáť opravy.

  • Dodatočné náklady na opravy by mohli spôsobiť, že celkové náklady na vlastníctvo domu sa prudko zvýšia.

Pozrite si okolie. Okrem hlavnej otázky „či je to bezpečné?‘ by ste mali zistiť aj to, akú hodnotu majú domy v okolí. Zistenie týchto informácií vám pomôže udržať primeranú ponuku – nechcete zaplatiť ďalších 50 000, keď domy v okolí idú za oveľa nižšiu cenu, než akú ste nútení ponúknuť na dražbe alebo akú od vás žiada realitná kancelária.[8]

  • Mali by ste si tiež zistiť, či ide o vznikajúcu štvrť, kde hodnota nehnuteľnosti časom stúpne.

Informujte sa o zákonoch vášho štátu o spätnom odkúpení. V niektorých štátoch platia zákony o exekúcii, ktoré umožňujú vlastníkom získať späť svoje nehnuteľnosti aj po ich predaji v dražbe. Počas tohto obdobia odkúpenia môžu mať majitelia 30 alebo 60 dní na to, aby prišli so splátkami hypotéky. Ak tak urobia, dom nemusí byť váš ani po tom, čo ste ho kúpili. Počas tohto obdobia za nehnuteľnosť nič nekupujte.

Získajte list o predbežnom schválení od veriteľa. Ak neplánujete zaplatiť celú cenu nehnuteľnosti v hotovosti, budete potrebovať list o predbežnom schválení od veriteľa, v ktorom je opísané, koľko peňazí si môžete požičať. Získanie predbežnej kvalifikácie vám umožní kúpiť nehnuteľnosť rýchlejšie a zvýši vašu konkurencieschopnosť, ak sa o tú istú nehnuteľnosť uchádza viac ľudí[9]

Predložte svoju ponuku a buďte trpezliví. Proces kúpy zabaveného domu môže trvať dlhšie, pretože finančné inštitúcie sa rozhodujú pomalšie ako priemerný majiteľ domu. Ak to s nehnuteľnosťou myslíte vážne, buďte po predložení ponuky trpezliví.

  • Zakúpte si poistenie vlastníckeho práva. Aj keď kupujete nehnuteľnosť v hotovosti, mali by ste si zakúpiť poistenie vlastníckeho práva, aby ste znížili riziko prípadných záložných práv na nehnuteľnosť, o ktorých neviete. Ak sa vyskytne nejaký problém s vyhľadávaním vlastníckeho práva, poistenie vlastníckeho práva vám ho preplatí.
  • Referencie