Ako podať návrh na nepriaznivé vlastníctvo v Texase: 14 krokov

Podľa teórie nepriaznivej držby si môžete nárokovať vlastníctvo majetku, ktorý patrí niekomu inému. Podľa texaského práva musí byť vaša držba nehnuteľnosti výlučná, otvorená, nepretržitá a bez súhlasu vlastníka nehnuteľnosti počas 3 až 10 rokov v závislosti od okolností.[1]
Vlastník nehnuteľnosti má 25 rokov na to, aby váš nárok napadol. Nepriaznivú držbu v Texase môžete uplatniť podaním žaloby na okresnom súde. Úspešné žaloby o zápornú držbu sú zriedkavé a požiadavky na dokazovanie sú značné, pretože záporná držba zahŕňa súd, ktorý niekomu berie majetok a dáva ho niekomu inému.[2]

Časť 1 z 2:Splnenie požiadaviek na nepriaznivú držbu

Zhromaždite právne dokumenty týkajúce sa nehnuteľnosti. Na to, aby ste uspeli v prípade nepriaznivej vlastníckej žaloby, musí byť vaša držba nehnuteľnosti nepretržitá. Ak by sa registrovaný vlastník kedykoľvek pokúsil získať nehnuteľnosť späť (vo forme žaloby, listu, v ktorom by vás vyzval na opustenie, alebo policajného hlásenia o neoprávnenom vniknutí), obdobie, počas ktorého ste nehnuteľnosť nepriaznivo vlastnili, by začalo plynúť odznova.[3]

  • Texaský zákon o nepriaznivej držbe výrazne zvýhodňuje vlastníka záznamu. Čím viac dokumentov a dôkazov o tom, že evidovaný vlastník opustil majetok, máte, tým väčšie sú vaše šance uspieť s nárokom.
  • Na prerušenie vášho nároku sa môžu brať do úvahy aj všetky dokumenty uložené v okresnom katastri, ktoré sa týkajú nehnuteľnosti. Napríklad daňové záložné právo podané na nehnuteľnosť z dôvodu neplatenia dane z nehnuteľnosti by prerušilo váš nárok.

Oplotenie pozemku. Plot je základný spôsob, ako otvorene vyjadriť svoj úmysel nárokovať si nehnuteľnosť a vylúčiť z nej iné osoby. Podľa texaského práva to však nemôže byť len tak akýkoľvek plot. Plot musí ohraničovať nehnuteľnosť, na ktorú si uplatňujete nepriaznivé vlastníctvo.[4]

  • Plot nemôže byť taký, ktorý nesleduje hranice pozemku. Pokiaľ to tak nie je, nemôžete si nárokovať na žiadny majetok mimo oplotenia. Ak oplotíte len časť pozemku, máte nárok nanajvýš na časť, ktorú ste oplotili.
  • Texaské právo tiež neumožňuje „náhodné ploty“ na preukázanie nepriaznivej držby.[5]
    Ide o ploty postavené na ochranu pred dobytkom alebo na dekoratívne účely. Ploty postavené na neznámy účel pred tým, ako ste sa ujali držby pozemku, sa tiež môžu považovať za „príležitostné ploty.“ Použite vysoký plot na ochranu súkromia, ktorý je jasne určený na ohradenie pozemku a zamedzenie vstupu iných osôb.

Platenie daní z nehnuteľnosti. Ak platíte dane z nehnuteľnosti, je to neklamný znak toho, že máte v úmysle nehnuteľnosť prevziať a vyhlásiť ju za svoju. Môže sa tiež skrátiť čas, ktorý má vlastník nehnuteľnosti v evidencii na spochybnenie vašej pohľadávky, na 5 rokov.[6]

  • Ak evidovaný vlastník nehnuteľnosti platí daň z nehnuteľnosti, nemáte nárok na nepriaznivú držbu. Vaša držba nehnuteľnosti by sa nepovažovala za výlučnú alebo neprerušovanú, keďže vlastník platí daň z nehnuteľnosti.
  • Platenie daní z nehnuteľnosti nie je zárukou. Ak zaplatíte daň z nehnuteľnosti a neskôr prehráte svoj nárok na nepriaznivú držbu, možno nebudete môcť získať tieto peniaze späť.
  • Na druhej strane, ak neplatíte daň z nehnuteľnosti a nikto iný ju neplatí, riskujete, že nehnuteľnosť bude predmetom daňového záložného práva.

Vykonajte na nehnuteľnosti vylepšenia. Ak pozemok zveľadíte, napríklad ho skultivujete alebo na ňom postavíte dom, skrátite tým aj lehotu, ktorú má vlastník pozemku na spochybnenie vášho nároku.[7]

  • Ak predložíte listinu a zaplatíte dane z nehnuteľnosti, vlastník nehnuteľnosti v registri má len 5 rokov na to, aby proti vám podal žalobu, ktorou spochybní váš nárok na nehnuteľnosť.
  • Častejšie sa stáva, že nepriazniví vlastníci vylepšujú nehnuteľnosť bez toho, aby podali listinu. Tým sa skracuje lehota z 25 rokov na 10 rokov.[8]

vytvoriť nový reťazec vlastníckych práv. Texaské právo vyžaduje, aby nepriaznivý držiteľ mal vlastnícke právo alebo „farbu vlastníckeho práva.“ To má podobu listiny podanej na okresnom katastrálnom úrade, ktorá obsahuje formuláciu, v ktorej sa uvádza, že nehnuteľnosť vlastníte negatívne.[9]

  • Listina, ktorú podávate, musí byť záručná listina, nie listina o odstúpení od zmluvy. Ak sa rozhodnete, že chcete vytvoriť nový reťazec vlastníckych práv, poraďte sa s právnikom, ktorý má s tým skúsenosti. Jazyk použitý vo vašej listine musí byť veľmi konkrétny.

Posúdiť uplatniteľnú požiadavku doby držby. Štandardná doba, počas ktorej musíte nepretržite držať nehnuteľnosť v dobrej viere, je 10 rokov, ale môžete ju skrátiť rôznymi spôsobmi.[10]
Vo všeobecnosti má vlastník pozemku 25 rokov na to, aby spochybnil váš nárok na nehnuteľnosť, po uplynutí ktorých na vás prejde vlastnícke právo.

  • Najkratšia lehota je 3 roky. Aby sa táto lehota uplatnila, musíte mať podanú záručnú listinu k nehnuteľnosti v okresnom katastrálnom úrade.
  • Vlastník záznamu má 5 rokov na to, aby spochybnil váš nárok, ak predložíte listinu, vykonáte úpravy a zaplatíte daň z nehnuteľnosti.
  • Ak vykonáte úpravy, ale nepredložíte listinu, musíte nehnuteľnosť užívať 10 rokov a vlastník má 25 rokov na to, aby váš nárok napadol.

2. časť z 2:Podanie žaloby o určenie nepriaznivej držby

Poraďte sa s právnikom v oblasti nehnuteľností. Nepriaznivá držba je zložitá oblasť vlastníckeho práva a úspešné prípady nepriaznivej držby sú zriedkavé. Ak máte v úmysle podať žalobu na nepriaznivú držbu, je najlepšie mať na svojej strane skúseného právnika.[11]

  • V ideálnom prípade chcete advokáta, ktorý má skúsenosti so zastupovaním nepriaznivých vlastníkov v vniknutie do vlastníctva s cieľom vyskúšať vlastnícke právo žaloby.
  • Ak sa rozhodnete postupovať samostatne, súd bude od vás očakávať, že budete poznať a dodržiavať texaské právo vrátane pravidiel dokazovania a konania, rovnako ako by to robil advokát. Požiadavky na tento typ žaloby sú zložité a časovo náročné.

Zistiť zapísaného vlastníka. Pri podávaní žaloby musíte v žalobe uviesť celé zákonné meno vlastníka, ktorý je zapísaný v katastri nehnuteľností. Takisto musíte byť schopní nejakým spôsobom doručiť im žalobu, čo znamená, že potrebujete aspoň všeobecné miesto, ak nie konkrétnu adresu.[12]

  • Táto informácia môže byť zahrnutá v listinách podaných k nehnuteľnosti na okresnom úrade registrátora. Je však tiež pravdepodobné, že listina bude jednoducho obsahovať adresu nehnuteľnosti, ktorú v súčasnosti vlastníte a užívate.
  • Záznamy o dani z nehnuteľnosti môžu tiež poskytnúť určité informácie o mieste, kde sa nachádza vlastník záznamu.

Vypracujte petíciu „o neoprávnenom zásahu do vlastníckeho práva“. Tento návrh musí obsahovať konkrétne skutočnosti týkajúce sa vášho nároku, inak ho súd zamietne. Tieto skutočnosti sú uvedené v pravidle 783 texaského občianskeho súdneho poriadku.[13]
Musíte preukázať, že ste mali nehnuteľnosť v dobrej viere v držbe najmenej 1 rok pred dátumom podania žaloby a že ste počas obdobia držby vykonali na nehnuteľnosti trvalé a hodnotné zlepšenia.[14]

  • Vaša žiadosť musí obsahovať minimálne konkrétny právny opis nehnuteľnosti spolu s opisom vášho podielu na nehnuteľnosti alebo vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Tieto návrhy majú rozsiahle právne požiadavky, preto požiadajte o pomoc skúseného právnika v oblasti vlastníckeho práva.
  • Zvyčajne tieto žaloby podáva vlastník záznamu proti narušiteľovi alebo nepriaznivému držiteľovi. Túto žalobu však môžete podať aj vy, aby ste získali záznamové vlastnícke právo k nehnuteľnosti.[15]
  • Budete musieť uviesť dôvody svojho nároku, ako aj zoznam všetkých zlepšení, ktoré ste vykonali, a hodnotu týchto zlepšení.[16]

Priložte dôkaz o vlastníctve. Vaša žiadosť sa opiera o tvrdenie, že máte nadradený vlastnícky titul k nehnuteľnosti. Ak ste podali listinu na vytvorenie nového reťazca vlastníckeho práva, kópia tejto listiny by sa mala pripojiť k vášmu návrhu.[17]

  • Ak nemáte k nehnuteľnosti žiadny právny titul ani list vlastníctva, vaša žaloba musí obsahovať konkrétnu formuláciu, ktorá opisuje vaše právo na nehnuteľnosť na základe teórie nepriaznivej držby. V tejto situácii budete potrebovať dôkazy o tom, že evidovaný vlastník bol o vašej držbe informovaný a počas zákonnej lehoty ju nespochybnil. Právo je v tomto prípade zložité, takže ak je to vaša situácia, požiadajte o pomoc právnika.

Odneste svoj návrh na príslušný úrad úradníka. Podajte žalobu na súdneho úradníka v okrese, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Zavolajte vopred alebo si pozrite webovú stránku súdu, aby ste zistili, či sa vyžadujú nejaké ďalšie formuláre, ako aj výšku poplatkov za podanie žaloby a prijateľné spôsoby platby.[18]

  • Prineste si originál žiadosti a 2 kópie. Úradník ich všetky opečiatkuje a 2 kópie vám vráti. Jeden exemplár je určený pre vaše vlastné záznamy, zatiaľ čo druhý je určený pre vlastníka záznamu.

Nechajte doručiť záznam vlastníkovi. Ak poznáte miesto, kde sa nachádza vlastník záznamu, doručenie je pomerne jednoduchý proces. Najmite si zástupcu šerifa alebo súkromného procesného doručovateľa, ktorý doručí petíciu spolu s predvolaním vlastníkovi záznamu.[19]

  • Ak nemáte presnú adresu, na ktorej možno nájsť vlastníka záznamu, môžete mu doručiť písomnosť zverejnením. To znamená, že zverejníte právne oznámenie o podaní návrhu v novinách v oblasti alebo oblastiach, kde by sa mohol nachádzať vlastník. Zvyčajne stačí uverejnenie v okrese, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
  • Ak nemáte právnika a potrebujete doručiť vlastníkovi prostredníctvom zverejnenia, niekto z kancelárie súdneho úradníka vám pomôže určiť, kde, kedy a ako zverejniť vaše s.

zhromaždiť dôkazy o vašej nepriaznivej držbe. Jedným z dôvodov, prečo sú žaloby o nepriaznivé vlastníctvo zriedkavo úspešné, je ťažkosť nájsť dostatočné dôkazy na preukázanie nároku. Okrem právnych dokumentov potrebujete fotografie a výpovede svedkov vrátane susedov a priateľov.[20]

  • Keďže vaša držba musí byť nepretržitá, aj vaše dôkazy musia byť nepretržité. To znamená, že ak napríklad váš nárok spadá do 10-ročnej premlčacej lehoty, musíte preukázať, že ste majetok nepretržite, výlučne a otvorene vlastnili a používali počas 10 rokov.
  • Aby bola držba nepretržitá, musí byť pravidelná a obvyklá, nie sporadická alebo príležitostná. Vaša držba musí byť tiež výlučná, čo znamená, že nikto iný nemal k nehnuteľnosti prístup. Správne oplotenie zvyčajne môže vytvoriť tento. Nakoniec musíte preukázať, že vaša držba bola otvorená, čo znamená, že vlastník záznamu a ktokoľvek v okolí videl, že nehnuteľnosť vlastníte alebo užívate.
  • dostaviť sa na súd na pojednávanie. Budete mať vypočutie pred sudcom, ktorý preskúma žiadosť a predložené skutočnosti. Ak bolo vlastníkovi záznamu doručené a on sa nedostaví alebo nereaguje na vašu žalobu, môžete mať nárok na výhru v neprítomnosti.[21]

    • Na súde je na vás, aby ste dokázali, že máte nadradené vlastnícke právo k nehnuteľnosti a pozemok je právoplatne váš. Sudca na základe predložených dôkazov rozhodne, kto má oprávnený nárok na majetok.
    • Ak nepreukážete, že máte nadradené vlastnícke právo, sudca vydá príkaz „take nothing“, ktorým vás zbaví všetkých záujmov, ktoré ste kedy mali k nehnuteľnosti. Ak ste na pozemku vykonali úpravy, môžete si uplatniť nárok na náhradu za tieto úpravy. O náhradu škody môžete požiadať na pojednávaní.
  • Odkazy