Ako prenajať pivnicu

Pre mnohých ľudí je pivnica len miestom na odkladanie škatúľ. Pre šetrných majiteľov domov je to úplne iný obytný priestor, ktorý len čaká na to, aby ho prenajali. Ak uvažujete o tom, že dáte na trh s prenájmom suterén svojho domu, vaším prvým krokom bude zabezpečiť, aby bol v dostatočne dobrom stave na to, aby sa v ňom mohol pohodlne ubytovať váš potenciálny nájomník. Potom sa môžete zamerať na vytvorenie lákavej ponuky a preverenie záujemcov o prenájom, aby ste našli ideálneho nájomcu.

Časť 1 z 3:Zariadenie suterénu na bývanie

Zistite, či je legálne prenajímať pivnicu v mieste vášho bydliska. Skôr ako sa príliš odhodláte k inzerovaniu svojho suterénu, zistite, či zákony vo vašej oblasti umožňujú prenajímať obytné suterény ako legálne obydlia. Aj keď tak urobí, môžu byť stanovené určité podmienky, ktoré budete musieť dodržať, napríklad maximálny počet obyvateľov alebo jednotlivých bytov na pozemku.[1]

  • V závislosti od okolností sa od vás môže vyžadovať dodržiavanie mnohých predpisov týkajúcich sa zdravia a bezpečnosti, ako aj získanie povolenia na územné plánovanie a dane z prenájmu.[2]
    Odborný zdroj
    Nathan Miller
    Špecialista na správu nehnuteľností
    Rozhovor s odborníkom. 15. októbra 2018.
  • Nezabudnite skontrolovať aj stanovy združenia vlastníkov bytov. V mnohých prípadoch majú posledné slovo pri rozhodovaní o tom, čo je a čo nie je povolené v susedstve.
  • Na webovej stránke štátneho tajomníka by ste si mali byť schopní vytiahnuť predpisy združenia vlastníkov bytov vo vašej štvrti. Ak máte problém s ich nájdením, požiadajte suseda, aby vám poskytol tlačenú kópiu.
  • Ak sa pokúsite prenajať pivnicu v oblasti, kde to zákony o bývaní nepovoľujú, môžete sa vystaviť riziku, že dostanete vysokú pokutu.[3]

Určite, či je váš suterén dostatočne veľký na bývanie. Nie všetky pivnice sú rovnaké – niektoré sú luxusné úkryty, zatiaľ čo iné majú len 4 steny a betónovú podlahu. Zmerajte svoju pivnicu od steny k stene, aby ste zistili jej celkovú veľkosť. Ak je menšia ako približne 300 metrov štvorcových, pravdepodobne nebude predstavovať najpohodlnejší obytný priestor.[4]

  • Na väčšine miest musia mať obytné pivnice stropy, ktoré sú minimálne 6.5-7 stôp (2.0-2.1 m), aby sa mohli považovať za legálne obývateľné.
  • Zdravotný alebo stavebný inšpektor môže požadovať, aby ste nainštalovali a udržiavali správne východy a vetranie.

Uistite sa, že môžete ponúknuť všetko potrebné vybavenie. Okrem hlavného obytného priestoru bude musieť byť váš suterén vybavený aj kuchynským kútom a kompletnou kúpeľňou s funkčnou toaletou, sprchou a umývadlom. Hoci to technicky nie je nevyhnutnosť, väčšina nájomcov bude hľadať aj také veci, ako je koberec, ústredné kúrenie a klimatizácia a káblové prípojky na televíziu a prístup na internet.

  • Miestne predpisy o prenájme môžu vyžadovať aj inštaláciu (ak nie aj kontrolu) správnych dymových hlásičov a hlásičov oxidu uhoľnatého.
  • Prenájom suterénu môže byť dobrým spôsobom, ako si zarobiť trochu peňazí navyše, ale môže sa rýchlo stať drahým projektom, ak váš priestor nie je v súlade s predpismi. V mnohých prípadoch môže renovácia nedokončenej pivnice stáť 100 000 dolárov alebo viac.[5]

Postarajte sa o všetky potrebné opravy. Dôkladne skontrolujte suterén a vyhľadajte všetko, čo je potrebné opraviť alebo vymeniť. Prievan v oknách, uvoľnené schody a slabá izolácia nie sú nezvyčajné ani v novších pivniciach. Tieto záležitosti môžu byť pre potenciálnych nájomcov neatraktívne.[6]

  • Ak sú s vašou pivnicou nejaké problémy, ktoré momentálne nechcete alebo nemôžete odstrániť, poznačte si ich a nezabudnite ich neskôr uviesť v popise ponuky.
  • Závažné problémy, ako napríklad poškodenie vodou alebo chybná elektroinštalácia, by sa mali vyriešiť skôr, ako sa posuniete ďalej v procese prenájmu.

Hĺbkovo vyčistite celú pivnicu. Vysajte koberec, utrite prach zo všetkých okolitých povrchov a utrite drevené príslušenstvo lakom v spreji na drevo. Okná natrite čistiacim prostriedkom na sklo a utrite ich, kým sa nezačnú lesknúť. Betónové podlahy by sa mali pozametať alebo aj vytrieť, ak už dávno neboli čistené.[7]

  • Na odstránenie škvŕn z betónových podláh použite peroxid vodíka, zriedené chlórové bielidlo alebo fosforečnan trisodný (TSP).[8]
  • Počas upratovania nezabudnite nájsť nové miesto pre všetky predmety, ktoré nechcete, aby nájomca videl, napríklad uložené škatule alebo osobné veci.

V prípade potreby nechajte staršie pivnice vyfajčiť. Suterény môžu byť útočiskom mnohých neviditeľných živočíchov. Ak máte dôvod domnievať sa, že v suteréne už žije rodina hlodavcov alebo hmyzu, môže byť dobré zaplatiť ošetrenie suterénu pesticídmi. Obráťte sa na špecialistu na dezinfekciu vo vašej oblasti, aby ste sa dozvedeli viac o procese a získali radu, ako postupovať.[9]

  • Dávajte pozor na mŕtve chrobáky, trus alebo iné nezvyčajné nečistoty, ktoré by mohli naznačovať možné zamorenie.
  • Rozptýlenie toxických fumigačných plynov môže trvať od 5 až 6 hodín až po celý týždeň, preto si naplánujte služby na kontrolu škodcov dlho predtým, ako skutočne ponúknete svoj suterén na prenájom.[10]
  • Ak je vaša pivnica menšia, možno ju budete môcť vyfumigovať sami pomocou komerčného chemického rozprašovača. Tieto zariadenia nájdete vo väčšine železiarstiev a centier pre domácich majstrov.

2. časť z 3:Zoznam vašich suterénnych miestností

Uveďte podrobný opis vašej pivničnej miestnosti. Uveďte informácie, ako je rozloha pivnice, počet vstavaných miestností a všetky zahrnuté spotrebiče alebo vybavenie. Potenciálni nájomníci budú očakávať, že uvidia všetko napísané jasným písmom. Ak budete čo najviac opisní, nebudete musieť odpovedať na množstvo otázok, keď vás záujemcovia začnú kontaktovať.[11]

  • V ponuke na prenájom by mohlo byť napísané niečo ako „Útulný 800 m2. ft. suterénny byt s úplne novým kobercom, kuchynským kútom a polovičnou kúpeľňou so sprchovacím kútom. Jednotka má vlastné prízemné dvere na súkromný vstup a výstup. Hlavný obytný priestor má príjemný výhľad na les.“
  • Vyhnite sa prehnanému predávaniu svojho priestoru prehnanými frázami, ako napríklad „Priestranná, otvorená dispozícia“ alebo „Luxusný koberec od steny po stenu“, ak tieto opisy nie sú presné. Ak si niekto príde miestnosť pozrieť a nebude s ňou súhlasiť, môže sa rozhodnúť hľadať inde.

Vyfoťte priestor z viacerých uhlov. Urobte si dobrý širokouhlý záber hlavného obytného priestoru, ako aj každej z pripojených miestností a hlavných zariadení, ako sú vykurovacie a klimatizačné jednotky a vodovodné zariadenia. Ak je vaša pivnica vybavená nejakými špeciálnymi prvkami, napríklad odvlhčovačom, herným systémom alebo detským klavírom, nezabudnite urobiť aj ich detailné zábery.[12]

  • Zachytenie jasných, vysokokvalitných obrázkov poskytne nájomníkom náhľad na to, čo presne dostanú. Bude to tiež dobre vypovedať o vás ako o prenajímateľovi, pretože to ukazuje, že nemáte čo skrývať.
  • Ak je vaša pivničná miestnosť zariadená, prestavte predmety podľa potreby, aby ste „zinscenovali“ svoje fotografie a dodali priestoru väčšiu vizuálnu príťažlivosť.
  • Neexistuje jediný najlepší počet fotografií, ktoré by ste mali zverejniť spolu s inzerátom. Vo všeobecnosti však platí, že čím viac príspevkov zverejníte, tým lepšie.[13]

Stanovte primeranú cenu prenájmu na základe podobných ponúk. Prezrite si ponuky podobne veľkých bytov na internete a zistite, koľko si majiteľ alebo realitný maklér pýta. Na základe tohto čísla navrhnite cenu, ktorá je podľa vás spravodlivá vzhľadom na veľkosť priestoru a úroveň luxusu, ktorú môžete ponúknuť. V závislosti od toho, ako veľký a dobre vybavený je váš suterén, to môže byť od 200 do 1 200 USD mesačne.[14]

  • Cena suterénnych bytov je zvyčajne nižšia ako cena samostatných bytov, pretože bývajú menšie a neposkytujú toľko súkromia a nezávislosti.
  • Snažte sa o konkurencieschopnú cenu vašej pivničnej miestnosti. Môže byť lákavé žiadať viac, keďže ide o súčasť vášho domova, ale snažte sa mať na pamäti podmienky miestneho trhu s bývaním a buďte citliví k potrebám vášho nájomcu.

Rozhodnite sa, či chcete do nájomného zahrnúť aj náklady na služby. Ak nájomca bude čiastočne zodpovedný za platenie za vodu, plyn a elektrinu, môže vám to pomôcť dotovať vaše vlastné výdavky na bývanie. Niektorých nájomcov však môžu odradiť dodatočné náklady. Vaše rozhodnutie môže nakoniec závisieť od priestoru, ktorý prenajímate, a od toho, koľko toho už ponúka.[15]

  • Jedným z kompromisov môže byť účtovanie nízkej paušálnej ceny (napríklad 50 – 100 USD) za služby, ktorá pokryje väčšiu časť spotreby nájomníka a zároveň zníži zaťaženie vašej peňaženky.

Umiestnite svoje kontaktné údaje na koniec inzerátu. Rozhodnite sa, aký spôsob komunikácie uprednostňujete, a potom uveďte telefónne číslo alebo e-mailovú adresu, na ktorej vás možno najľahšie zastihnúť. Môžete sa dokonca rozhodnúť zobraziť viacero foriem korešpondencie, pretože vám to umožní hneď vyplniť políčko a odpovedať na získané odpovede.[16]

  • Ak nechcete poskytovať svoju osobnú adresu cudzím ľuďom, zvážte zriadenie nového e-mailového konta špeciálne na správu prenájmu.[17]

Inzerujte svoju pivničnú izbu na obľúbených webových stránkach o bývaní. Keď ste dokončili svoju ponuku na prenájom, zverejnite ju na stránkach ako Zillow, HotPads alebo Craigslist. Tisíce ľudí denne využívajú tieto zdroje na vyhľadávanie záujemcov o prenájom, takže si určite všimnete svoj inzerát. Sú tiež bezplatné, čo znamená, že nebudete nútení utrácať peniaze, aby ste zarobili.[18]

  • Airbnb, sú ďalšou vhodnou možnosťou, ak máte záujem skôr o krátkodobé prenájmy.
  • Ak chcete, aby sa vaša ponuka dostala k čo najväčšiemu počtu vhodných záujemcov o prenájom, môžete si dokonca vziať priestor na inzerciu v sekcii inzerátov v miestnych novinách.[19]
  • Uvedomte si, že niektoré známe stránky na prenájom nehnuteľností, ako napríklad ForRent a Apartments.com, účtovať používateľom poplatok za zverejnenie ich ponúk.

Časť 3 z 3:Dokončenie procesu prenájmu

Starostlivo preverte záujemcov. Keď začnú prichádzať otázky o vašej ponuke, odpovedzte okamžite a využite následný telefonát alebo e-mail na to, aby ste sa dozvedeli niečo o svojom potenciálnom nájomcovi. Bez toho, aby ste vyzvedali, zistite, či má stabilný zdroj príjmu, či je slobodný alebo chce bývať s partnerom alebo spolubývajúcim a aký má pracovný čas. Vaším cieľom je zistiť, či by boli alebo neboli žiaducim nájomníkom.[20]

  • Pri hľadaní vhodného podnájomníka máte právo byť tak vyberaví, ako chcete. Koniec koncov, je to váš domov, váš majetok a vaše pravidlá.

Vykonajte formálnu kontrolu minulosti. Po úvodnej prehliadke sa pozrite trochu hlbšie. Vyhľadajte si súkromné vyšetrovacie firmy pôsobiace vo vašom okolí a požiadajte ich, aby vytiahli verejné záznamy vášho nájomcu. Minulé vysťahovania, obvinenia z trestných činov a prebiehajúce súdne procesy by mali byť považované za dôvod na vylúčenie.[21]

  • Väčšina vyšetrovacích spoločností si účtuje za štandardnú previerku okolo 15-40 USD.
  • Môže byť tiež dobré kontaktovať priamo zamestnávateľa nájomcu, aby ste získali osobné hodnotenie jeho charakteru.

Vykonajte kontrolu úverovej bonity. Obráťte sa na agentúru poskytujúcu úverové informácie a požiadajte o správu o vašom nájomcovi. Prečítanie ich úverovej histórie vás upozorní na červené vlajky, ako sú veľké dlhy alebo história zmeškaných platieb. Ak je všetko v poriadku, budete mať do budúcnosti pocit istoty.[22]

  • Aby ste mohli požiadať o úverovú správu, musíte poznať celé meno nájomcu, dátum narodenia, číslo sociálneho poistenia a aktuálnu adresu. V niektorých formulároch sa môže vyžadovať aj meno jeho súčasného zamestnávateľa a prenajímateľa.[23]
  • Hoci pár zmeškaných platieb nemusí nevyhnutne znamenať, že osoba je nedôveryhodná, neodporúča sa, aby ste prenajímali byt niekomu, kto má v minulosti vážne finančné problémy, napríklad bankrot.

Vyzbierajte zábezpeku.[24]
Odborný zdroj
Nathan Miller
Špecialista na správu nehnuteľností
Rozhovor s odborníkom. 15. októbra 2018.
požiadajte nájomcu o jednorazovú platbu vopred stanovenej sumy, ktorú si ponecháte ako poistenie svojho majetku. Zloženie bezpečnostnej zálohy je štandardným postupom a zabráni tomu, aby ste v prípade poškodenia alebo krádeže niečoho zostali finančne na háku.[25]

  • Prečítajte si zákony o bývaní a nehnuteľnostiach, ktorými sa riadi váš štát alebo územie, aby ste zistili, koľko peňazí môžete legálne požadovať za zálohu. Väčšinou to bude 1 – 2 mesačné nájomné. Na niektorých miestach môžete žiadať toľko, koľko považujete za spravodlivé.
  • Na miestach, ktoré upravujú zábezpeky, môžu existovať podrobné pravidlá týkajúce sa vašich povinností týkajúcich sa správneho zdokumentovania a nakladania s každou zábezpekou. Ak nedodržíte pravidlá, môžete náhodou stratiť právo požadovať (alebo dokonca zadržať) zálohu.

Vypracujte mesačnú nájomnú zmluvu. Písomne načrtnite podrobnosti vašej dohody. Podrobnosti, ako je dátum a výška platby, maximálny počet obyvateľov a zodpovednosť za nehody a škody, by mali byť uvedené jasným a zrozumiteľným jazykom. Ak existujú nejaké ďalšie špeciálne podmienky, na ktorých ste sa s nájomníkom dohodli ústne, nezabudnite ich tiež uviesť.[26]

  • Vyhľadajte si na internete vzory, ktoré môžete upraviť tak, aby presne vyhovovali vašim potrebám a podmienkam.
  • Ak by ste chceli pomôcť s vypracovaním formálnej nájomnej zmluvy, obráťte sa na právnika v oblasti nehnuteľností, ktorý vám pomôže.
  • Stanovte niekoľko pravidiel domácnosti. Keď príde čas, aby sa váš nový nájomník nasťahoval, nájdite si chvíľu času na vysvetlenie, čo je a čo nie je na vašom pozemku prípustné. Budú napríklad potrebovať vedieť, či existujú nejaké iné časti domu, do ktorých je prísny zákaz vstupu, alebo či smie mať domáce zviera. Uistite sa, že rozumejú vašim požiadavkám, aby vedeli, čo sa od nich ako od nájomcu očakáva.[27]

    • Medzi ďalšie body, ktoré budete chcieť s nájomcom prebrať, patria vaše zásady týkajúce sa fajčenia, parkovania, nezákonnej činnosti, hluku, zamykania dverí a návštevy nájomcu alebo iných hostí.
    • V ideálnom prípade by ste mali neobchodovateľné pokyny zahrnúť do formálnej nájomnej zmluvy, aby ste zabezpečili ich vymožiteľnosť.
  • Referencie