Ako prerozdeliť nehnuteľnosť: Čo potrebujete vedieť pred podaním žiadosti?

Väčšina okresov a obcí má špecifické špecifikácie územného plánovania pre každú nehnuteľnosť v rámci obce, vrátane obytných, obchodných, priemyselných poľnohospodárskych a zmiešaných. V rámci každej triedy sú podkategórie, ktoré špecifikujú podrobnosti o budove, ako sú požiadavky na priečelie a pozemok. Často sa stáva, že vlastník nehnuteľnosti by chcel zmeniť jej územie, aby mohla mať iné využitie. Najčastejšou potrebou zmeny územného plánu je, keď chce vlastník otvoriť podnik na pozemku, ktorý je určený na bývanie, alebo zmeniť komerčný pozemok z jedného typu územného plánu na iný. Kroky pri zmene územia sa líšia v závislosti od lokality, ale existuje niekoľko spoločných krokov, ktoré treba dodržať pri zisťovaní, ako zmeniť územie nehnuteľnosti.

Časť 1 z 3:Preskúmanie územného plánu a iných obecných predpisov

Zistite si kategóriu územného plánu pre štvrť, o ktorú máte záujem. Obráťte sa na miestny obecný úrad pre plánovanie a výstavbu. Opýtajte sa ich, do akej kategórie zónovania patrí vaša požadovaná štvrť. [1]

  • Typickou kategóriou zónovania je obytná zóna pre jednu rodinu. To znamená, že medzi hlavné povolené spôsoby využívania nehnuteľností v tejto štvrti patria rodinné domy, kostoly, školy, parky a komunitné zariadenia.[2]
  • Zónová oblasť s viacčlennou obytnou zástavbou povoľuje stavby pre viac rodín. Patria sem kondomíniá, mestské domy, dvojdomy, byty a skupinové domy.[3]
  • Prechodná zónová oblasť sa nachádza na rozhraní komerčných, obytných, verejných a priemyselných oblastí. To znamená, že obytné pozemky existujú v blízkosti frekventovaných ciest s množstvom obchodov alebo iných komerčných budov. V obytných nehnuteľnostiach je povolené mať obmedzené kancelárske alebo obchodné priestory, ale musí byť zachovaný obytný charakter domu.[4]
    [5]
  • Zóny so zmiešaným využitím sú bežné v oblastiach s vysokou hustotou obyvateľstva, kde musia vedľa seba existovať komerčné, obytné, kultúrne a priemyselné nehnuteľnosti. Tieto územné obvody umožňujú kombináciu obytných jednotiek pre jednu a viac rodín s komerčnými podnikmi a službami. Výsledkom tohto druhu územného plánovania je kompaktná zástavba, ktorá umožňuje efektívne využívanie pôdy a zároveň znižuje spotrebu energie a náklady na dopravu.[6]

Určite, či vaše plány týkajúce sa nehnuteľnosti zodpovedajú kategórii územného plánovania v okolí. rozhodnúť, ako chcete nehnuteľnosť využívať. Porovnajte svoje predstavy s kategóriou územného plánu vo vašom okolí. To vám napovie, či musíte alebo nemusíte požiadať o zmenu územia vašej nehnuteľnosti. Váš realitný agent alebo právnik vám môže pomôcť.[7]

  • Ak plánujete podnikať v oblasti, ktorá je zónovaná ako obytná, budete si musieť overiť v pravidlách obce, či je to povolené. Niektoré obce povoľujú výnimky pre určité druhy podnikov, ako je napríklad domáca starostlivosť o deti.[8]
  • Plány prestavby a úpravy krajiny môžu naraziť na problémy s územným plánovaním. Niektoré vyhlášky a pravidlá územného plánovania zakazujú pridávanie stavieb, výrub stromov, zmenu dispozície domu alebo dokonca zmenu farby náteru či postavenie plota. Chov hospodárskych zvierat a parkovanie nadrozmerných vozidiel alebo lodí môže byť tiež zakázané.[9]

Vyhľadajte miestne pravidlá a nariadenia o zónovaní. Navštívte webové stránky miestnej samosprávy a okresu. Nájdete v nej informácie o nariadeniach o zónovaní. Môžete tiež osobne navštíviť miestny úrad pre plánovanie a výstavbu a požiadať o mapu územného plánu oblasti. Vďaka tomu zistíte, ako je nehnuteľnosť zónovaná. Úradník na úrade alebo úradník zodpovedný za územné plánovanie vám bude vedieť odpovedať na mnohé otázky týkajúce sa toho, ako je nehnuteľnosť zaradená do zóny a či budete musieť požiadať o zmenu alebo žiadosť o porušenie stanoveného zákona o územnom plánovaní.[10]

  • Vaša miestna samospráva môže mať vypracované dlhodobé plány, ktoré majú vplyv na spôsob zónovania nehnuteľností. Ak vaša žiadosť o zmenu územia nie je v súlade s dlhodobými cieľmi obce, môže byť ťažké získať povolenie na zmenu.[11]

Poznámka: Historické lokality majú zvyčajne veľmi prísne obmedzenia na vzhľad nehnuteľnosti a spôsob jej využitia.

2. časť z 3: Žiadosť o zmenu územného plánu

Podajte žiadosť. Navštívte úrad pre plánovanie a výstavbu vo vašej obci. Požiadajte o žiadosť o zmenu územia. Budete musieť poznať existujúcu územnú klasifikáciu nehnuteľnosti a kategóriu, do ktorej ju chcete zmeniť. Prineste si so sebou mapu a parcelné číslo nehnuteľnosti.[12]

  • Budete musieť uviesť existujúce využitie pozemku a spôsob, akým plánujete nehnuteľnosť využiť inak.
  • Poplatky za žiadosť sa líšia v závislosti od veľkosti pozemku. Očakávajte, že zaplatíte od 1 000 USD za menej ako aker až po 5 000 USD za 25 akrov alebo viac.
  • Poznajte lehotu na podanie žiadosti. Vaša obec bude požadovať, aby ste žiadosť predložili v určitom čase pred ďalším plánovaným zasadnutím plánovacej komisie.

Zabezpečte verejné oznámenie. Niektoré štáty vyžadujú, aby všetky žiadosti o zmenu územného plánu boli zverejnené v miestnych novinách. Je to preto, aby ste informovali obyvateľov oblasti, že navrhujete využitie pozemku, ktoré môže mať vplyv na okolité nehnuteľnosti, cesty alebo verejné inžinierske siete. Svoju petíciu budete musieť zverejniť v stanovenej lehote pred zasadnutím územnej rady. Je potrebné uviesť dátum čas a miesto stretnutia. [13]
i tenký

Tip: Vaša obec môže tiež určiť ktoré noviny musíte použiť.

Pripravte sa na preskúmanie vašej žiadosti. Rada pre územné plánovanie preskúma vašu žiadosť. Najprv vykonajú kontrolu vašej nehnuteľnosti na mieste. Posúdia aj susedné nehnuteľnosti, aby určili potenciálny vplyv vašej petície na ne. Preskúma existujúce verejné služby a prekonzultuje so všetkými príslušnými obecnými oddeleniami, aby zistil, ako by zmena územia mohla ovplyvniť okolité využívanie pozemkov. Nakoniec preskúmajú existujúce obecné nariadenia, pravidlá a všetky dlhodobé plány na využívanie pôdy v obci.[14]

Počkajte na odporúčanie rady pre územné plánovanie. Ak rada usúdi, že vaša žiadosť je v súlade s existujúcim využitím územia a obecnými nariadeniami a dlhodobými plánmi, odporučí, aby sa žiadosti o zmenu územia vyhovelo. Odporučia zamietnutie, ak sa domnievajú, že žiadosť o zmenu územia by bola v rozpore s nariadeniami alebo by mohla poškodiť okolité nehnuteľnosti. Pri vydávaní týchto odporúčaní rada zohľadňuje zdravie a blaho žiadateľa, susedov a celej komunity.[15]

Dostanete písomné oznámenie o odporúčaní rady a svoje zistenia pred verejným vypočutím.

Zúčastniť sa verejného vypočutia. Rada pre územné plánovanie bude o vašej žiadosti o zmenu územia hlasovať na svojom najbližšom plánovanom zasadnutí. Tieto zasadnutia sú otvorené pre verejnosť. Dáva miestnym obyvateľom možnosť vyjadriť svoju podporu alebo nesúhlas s vašou žiadosťou o územné rozhodnutie. Územná rada potom hlasovaním odporučí alebo zamietne vašu žiadosť.[16]

  • Môžu tiež hlasovať o udelení územnej odchýlky, ktorá sa líši od tej, ktorú ste požadovali, ale ktorá je viac v súlade s potrebami obce a miestnymi nariadeniami.

Počkajte na legislatívne opatrenie. V niektorých štátoch, ak je vaša žiadosť odporúčaná, je potom zaslaná miestnej mestskej rade alebo okresnej komisii na konečné rozhodnutie. Tento riadiaci orgán musí hlasovať, aby dokončil schválenie vašej žiadosti. Tento proces môže trvať až dva mesiace. Mestská rada alebo okresná komisia môže pred prerokovaním žiadosti požadovať lehotu na verejné oznámenie. Taktiež môžu mať povinnú čakaciu lehotu po vypočutí pred finálnym schválením.[17]

Časť 3 z 3:Odvolanie proti rozhodnutiu o územnom plánovaní

Podať odvolanie na mestskú radu alebo okresnú komisiu. Ak je vaša žiadosť o územné rozhodnutie zamietnutá, môžete sa odvolať na miestny správny orgán. Budete musieť zaplatiť ďalšie poplatky za podanie žiadosti. Odvolací proces môže trvať až dva mesiace, kým prejde systémom. Odvolanie sa musí podať v stanovenej lehote po verejnom prerokovaní vašej žiadosti o územné rozhodnutie.[18]

Spochybniť rozhodnutie územnej rady. Máte šancu presvedčiť správny orgán, aby zmenil rozhodnutie rady pre územné plánovanie, ak dokážete, že rozhodnutie vás zbavuje práva na užívanie nehnuteľnosti. Preukážte, ako vaše zámery týkajúce sa nehnuteľnosti nemajú negatívny vplyv na okolie. Tiež poukážte na to, či rozhodnutie rady bolo svojvoľné alebo nebolo podložené faktami.

Okrem toho môžete preukázať, že rozhodnutie rady nespĺňa zákonné požiadavky na vydanie nepriaznivého rozhodnutia.[19]

podať žalobu na obvodný súd, ktorou sa domáha certiorariálneho preskúmania rozhodnutia. Ak mestská rada alebo okresná komisia zamietne vaše odvolanie, môžete podať žalobu na okresný súd. Obvodný súd vykoná certifikačné preskúmanie prípadu. To znamená, že si vyžiadajú prepis konania, aby mohli prípad preskúmať.[20]

  • Rada pre územné plánovanie predloží obvodnému súdu prepis a overené kópie záznamu.
  • Počkajte na rozhodnutie súdu. Súd buď potvrdí, zruší alebo zmení rozhodnutie rady pre územné plánovanie. Vo väčšine prípadov sa okresný súd riadi rozhodnutím rady pre územné plánovanie. Aj keď by súd rozhodol inak, zvyčajne potvrdí rozhodnutie územnej rady, pokiaľ je podložené dôkazmi a v súlade so zákonom. Ak súd zruší rozhodnutie rady pre územné plánovanie, vec sa vráti rade pre územné plánovanie spolu s odporúčaniami súdu. [21]
  • Odkazy