Ako vlastník financuje dom

Pri kúpe domu existuje mnoho výhod dohody o financovaní majiteľom. Kupujúci aj predávajúci môžu využiť výhodu dohody. Existuje však špecifický postup financovania majiteľa spolu s dôležitými faktormi, ktoré treba zvážiť. Na začiatku by ste mali zamestnať ľudí, ktorí vám môžu pomôcť, napríklad odhadcu, poskytovateľa hypotekárnych úverov na bývanie a právnika.

Časť 1 zo 4:Najímanie ľudí, ktorí vám pomôžu

Najmite si odhadcu. Kupujúci aj predávajúci by si mali najať vlastného znalca na určenie hodnoty domu.[1]
Predávajúci dostane znalecký posudok s cieľom vybrať cenu za dom a kupujúci dostane znalecký posudok, ktorý potvrdí, že predajná cena je primeraná. Odhadcu môžete nájsť nasledujúcimi spôsobmi:

  • pozrite sa do žltých stránok
  • požiadajte o odporúčanie hypotekárnu spoločnosť, banku alebo realitnú kanceláriu
  • obráťte sa na licenčnú agentúru vášho štátu

Najmite si realitného advokáta. Obe strany by mali úzko spolupracovať s realitným právnikom.[2]
Advokát pre nehnuteľnosti môže vypracovať všetky potrebné dokumenty. Advokát môže tiež chrániť vaše záujmy. Kupujúci môže napríklad zahrnúť ochrannú doložku pre prípad, že by sa nehnuteľnosť musela predať v reakcii na zmenu životnej situácie, presťahovanie alebo stratu zamestnania, rozvod alebo úmrtie.

  • Odporúčanie na advokáta v oblasti nehnuteľností môžete získať tak, že sa obrátite na miestnu alebo štátnu advokátsku komoru. Advokátske komory sú organizácie zložené z advokátov a často poskytujú odporúčania pre svojich členov alebo vám môžu pomôcť nájsť advokáta.

Nechajte si poradiť od poskytovateľa hypotekárnych úverov na bývanie (RMLO). Poskytovateľ hypotekárnych úverov na bývanie vám môže poradiť, ako riadiť financovanie vlastníka spôsobom, ktorý je transparentný a v súlade s predpismi. Keď vlastník financuje dom, v podstate poskytujete kupujúcemu pôžičku, kým nedokončí svoje platby za dom. Keďže chcete, aby bola vaša dohoda jasná a záväzná, je dobré spolupracovať s odborníkom na hypotéky.

  • Váš RMLO môže pomôcť zabezpečiť, aby dokumenty o financovaní vlastníka boli v súlade so zákonom o bezpečnosti a Dodd Frankovým zákonom.
  • Uistite sa, že váš RMLO má riadnu licenciu od vášho štátu. Informujte sa na Oddelení pre dohľad nad podnikaním vo vašom štáte alebo na rovnocennom štátnom úrade.[3]

Časť 2 zo 4:Príprava na predaj

Získajte súhlas, ak máte ešte hypotéku. Predaj financovaný majiteľom funguje najlepšie, ak má majiteľ vlastnícke právo voľné a čisté alebo ak môže majiteľ splatiť hypotéku zálohou kupujúceho. Ak má však predávajúci ešte veľkú hypotéku, musí získať súhlas svojho veriteľa.[4]

  • Overte si, či môžete hypotéku splatiť zálohou kupujúceho. Ak nie, potom kontaktujte svoju hypotekárnu spoločnosť a poraďte sa s ňou, že chcete dom predať.

Zvážte vykonanie kontroly minulosti, aby ste kontrolovali riziko. Predávajúci aj kupujúci by si mali navzájom vykonať previerky. Mnohé predaje financované vlastníkom sú krátkodobé, približne na päť rokov. Na konci doby splatnosti sa očakáva, že kupujúci refinancuje a potom vykoná „balónovú platbu“, čím splatí zostatok úveru.[5]
Ako predávajúci budete chcieť mať istotu, že kupujúci môže na konci platnosti zmluvy získať tradičný úver, čo znamená, že určite chcete preveriť jeho úverovú históriu a zamestnanie.

  • V skutočnosti by predávajúci mali zvážiť, či kupujúci vyplnia žiadosť o úver. Môžete si overiť referencie, históriu zamestnania a ďalšie finančné informácie.[6]
  • Kupujúci majú prospech aj z preverovania minulosti. Môžu napríklad zistiť, že predávajúci bol finančne nezodpovedný. Ak predávajúci stále drží hypotéku na dom, existuje riziko zlyhania.

Určiť podrobnosti o úvere. Jednou z výhod predaja financovaného vlastníkom je, že predávajúci kontroluje podrobnosti o financovaní. Keďže predávajúci na seba berie veľké riziko, mal by si vymyslieť podmienky, ktoré ho ochránia. Porozprávajte sa s právnikom o tom, aké by mali byť podmienky úveru. Zvážte nasledujúce skutočnosti: [7]

  • značnú zálohu (zvyčajne 10 % alebo viac)
  • úrokovú sadzbu, ktorá je vyššia ako zvyčajne (hoci nižšia ako maximálna povolená úroková sadzba vo vašom štáte)
  • dobu splatnosti úveru, ktorá vám vyhovuje

Požiadajte svojho právnika o vypracovanie návrhu kúpno-predajnej zmluvy. Chcete sa právne chrániť tým, že sa uistíte, že máte pripravené všetky potrebné právne dokumenty. Váš realitný právnik môže vypracovať kúpno-predajnú zmluvu, ktorú podpíše predávajúci aj kupujúci. Tento dokument poskytuje informácie o nasledujúcich skutočnostiach:

  • dátum uzavretia
  • názov poisťovne, ktorá poskytuje poistenie vlastníckeho práva
  • konečná predajná cena
  • podrobnosti o prípadnej zálohovej platbe
  • nepredvídané podmienky, ktoré musia byť splnené, aby sa predaj mohol uskutočniť, ako napríklad prijateľná inšpekcia a jasná správa o vlastníckych právach

vypracuje zmenku. Predávajúci tiež potrebuje, aby kupujúci podpísal zmenku alebo iný finančný nástroj.[8]
Tento dokument vám môže vypracovať váš právnik. Mal by obsahovať tieto informácie: [9]

  • meno dlžníka
  • adresa nehnuteľnosti
  • výška úveru
  • úroková sadzba
  • splátkový kalendár
  • podmienky pre oneskorené alebo zmeškané platby
  • následky nesplácania

Nechajte si vypracovať návrh hypotéky od právnika. Hypotéka poskytuje zabezpečenie úveru.[10]
Tento dokument by mal pre vás vypracovať aj váš právnik. Hypotéka je to, čo vám umožňuje získať dom späť, ak kupujúci nespláca úver.[11]

Časť 3 zo 4: Dokončenie predaja

Dohodnúť sa s kupujúcim na úrokovej sadzbe a lehote splatnosti. Váš partner RMLO vypočíta dohodnutú sumu na základe konkrétneho obdobia a ak ste sa dohodli na balónovej platbe. Nezabudnite, že nie každý štát povoľuje balónové platby.[12]

  • Môžete napríklad vychádzať z výšky mesačnej splátky pri hypotetickej 30-ročnej hypotéke, ale splácanie zvyšnej sumy naplánovať na 5 rokov (balón). RMLO vytvorí aj požadované informácie pre predávajúceho/požičiavateľa.

Uzatvorte predaj. Kupujúci aj predávajúci by mali mať nezávislých právnikov, ktorí môžu skontrolovať všetky dokumenty, aby sa uistili, že sú úplné. Mali by ste naplánovať uzavretie, aby ste všetko podpísali a urobili kópie.

najme si správcu úveru, ktorý bude spravovať platby. Predávajúci by sa mal poradiť so svojím právnikom o tom, či si chce najať správcu úveru. Ak áno, potom vám právnik môže odporučiť niekoho. Sprostredkovateľ úveru poskytuje mnoho dôležitých služieb:[13]

  • zhromažďuje hypotekárne splátky
  • zriadi depozitnú zmluvu
  • spracúva daňové výkazy a platby
  • uskutočňuje platby poistenia
  • procesy zmeny splátok
  • v prípade potreby vykonáva inkasné služby

zapísať hypotéku alebo zmluvu o zverení. Môžete ju zapísať do okresného úradu pozemkovej evidencie.[14]
Takýto postup umožní kupujúcemu a predávajúcemu využiť daňové úľavy. Oficiálne uzatvorenie zmluvy týmto spôsobom zároveň dokazuje, že sa predaj uskutočnil.

Časť 4 zo 4:Rozhodovanie o tom, či je predaj financovaný vlastníkom správny

Analyzujte svoju situáciu ako predávajúci. Predaje financované vlastníkom sú zriedkavé a nemali by ste sa do nich púšťať, kým dôkladne nezvážite svoju situáciu. Premýšľajte o nasledujúcich veciach:[15]

  • Zvyčajne musíte vlastniť dom bez akýchkoľvek hypoték. V opačnom prípade budete potrebovať, aby vám veriteľ dal povolenie na predaj.
  • Dane môžu byť komplikované a budete si chcieť najať daňového odborníka, ktorý vám pomôže.
  • Možno budete musieť podstúpiť proces exekúcie, ak kupujúci prestane platiť splátky. Môže to byť nákladné a časovo náročné.
  • Na predaji financovanom vlastníkom však môžete zarobiť oveľa viac peňazí, ako keby ste predávali tradičným spôsobom.

Určite, či je predaj financovaný vlastníkom ideálny pre vás ako kupujúceho. Kupujúcim sa zvyčajne páči predaj financovaný vlastníkom, pretože predávajúci môže byť menej vyberavý ako banka alebo hypotekárny veriteľ. Mali by ste však zvážiť nasledujúce skutočnosti: [16]

  • Možno budete musieť zaplatiť vyššiu zálohu, ako by ste zaplatili za normálnych okolností. Majiteľ-predávajúci riskuje tým, že financuje váš predaj, a na oplátku môže chcieť vyššiu zálohu alebo vyšší úrok.
  • Predaj financovaný vlastníkom sa často uzatvára rýchlejšie ako iné predaje.
  • Musíte si byť istí, že dokážete uhradiť balónovú platbu, ak je v zmluve uvedená. Ak porušíte zmluvu, môžete prísť o dom a všetky platby, ktoré ste dovtedy uhradili.

Ak máte otázky, poraďte sa s odborníkmi. Okrem spolupráce s právnikom v oblasti nehnuteľností sa možno budete chcieť stretnúť aj s daňovým odborníkom, napríklad s certifikovaným účtovníkom. Opýtajte sa na daňové výhody predaja financovaného vlastníkom v porovnaní s priamym predajom.[17]

  • Ak ste kupujúci, mali by ste sa porozprávať o tom, ako zvýšiť svoje kreditné skóre, aby ste sa kvalifikovali na tradičnú hypotéku, keď príde splatnosť balónovej splátky.

Uistite sa, že váš kupujúci dokáže pokryť balónovú platbu. Financovanie vlastníka sa najčastejšie využíva vtedy, keď kupujúci alebo nehnuteľnosť nespĺňajú podmienky na získanie bežného úveru. To znamená, že kupujúci nemusí mať zdroje na pokrytie balónovej platby na konci vášho obdobia. Pred uzavretím zmluvy s kupujúcim prediskutujte jeho možnosti.

  • Ak ste kupujúci, uistite sa, že máte pripravené možnosti úhrady balónovej platby skôr, ako pristúpite na podmienky predávajúceho.
  • Zvážte možnosť prenájmu do vlastníctva. Táto možnosť je často výhodnejšia pre kupujúceho a menej komplikovaná pre predávajúceho. Vy a záujemca o váš dom si uzamknete potenciálnu predajnú cenu domu, ako aj nájomnú zmluvu na 2 až 5 rokov. Počas tohto obdobia vám bude osoba platiť nájomné za dom, pričom časť tohto nájomného pôjde na zálohovú platbu za dom. Po skončení prenájmu sa osoba môže rozhodnúť, či bude pokračovať v predaji podľa dohody, alebo sa môže rozhodnúť odísť.

    • Ak odídu, nedostanú späť peniaze, ktoré zaplatili navyše na zálohovú platbu.
    • Ak odídu, budete musieť svoj dom znovu uviesť do zoznamu.[18]
  • Odkazy