Ako založiť združenie vlastníkov bytov (s obrázkami)

Združenie vlastníkov domov (HOA) je právnická osoba, ktorá stanovuje pravidlá a predpisy pre vlastníkov domov v určitých štvrtiach a chráni ich vlastnícke práva. V závislosti od združenia HOA môžu majitelia nehnuteľností dobrovoľne vstúpiť do združenia alebo niektorí majitelia domov môžu byť povinní vstúpiť, ak si kúpili nehnuteľnosť, ktorá je už spojená s povinným združením HOA.

1. časť z 3:Vzbudenie záujmu o združenie vlastníkov bytov


Zhromaždiť základnú skupinu ľudí na založenie HOA. Pri výbere skupiny na založenie združenia je možno najlepšie začať s menším počtom ľudí, ktorí budú zodpovední za skutočné založenie právneho subjektu a rozhovory so susedmi o výhodách založenia a vstupu do HOA. Pred samotným založením HOA je však dôležité, aby ste získali podporu väčšiny, ak nie všetkých susedov.

  • Mali by ste vybrať vhodný čas a miesto konania úvodných stretnutí HOA, aby sa na nich mohli zúčastniť všetci členovia základnej skupiny. Môžete zvážiť, že každý z členov bude hostiť stretnutie vo svojom dome, byte alebo dvojdomku.
  • Počas úvodného stretnutia prediskutujte, prečo máte záujem o založenie HOA.
  • Pred druhou schôdzou by si členovia mali preskúmať miestne a štátne zákony, aby sa uistili, že vo vašej obci je povolené vytvárať združenia vlastníkov bytov.
  • Mali by ste tiež diskutovať o najlepších spôsoboch, ako presvedčiť ostatných, aby sa pripojili k HOA. Môžete napríklad rozoslať prieskum, v ktorom sa všetkých opýtate, aké zmeny a/alebo služby by chceli vo svojom spoločenstve alebo komplexe vidieť.
  • Odpovede z prieskumu môžete použiť ako návod na vypracovanie plánu pre HOA.


Usporiadajte informačné stretnutia. Po tom, ako základní členovia stanovia základný prehľad toho, čo by HOA poskytovala, mali by ste usporiadať informačné stretnutia pre všetkých susedov. Ľudia tak môžu klásť otázky hlavným členom a vyjadriť svoje obavy týkajúce sa HOA. Umožní tiež ľuďom diskutovať o tom, ako chcú komunikovať s HOA, a poskytnúť návrhy a podnety týkajúce sa požadovaných služieb.


Propagujte výhody združenia vlastníkov bytov. Informačné stretnutia by ste mali využiť na to, aby ste sa pokúsili „predať“ myšlienku združenia vlastníkov bytov svojim susedom. Vysvetlite, ako sa členské príspevky použijú na poskytovanie konkrétnych výhod pre komunitu, napríklad na úpravu terénu na skrášlenie okolia a zvýšenie hodnoty nehnuteľností. Ak bývate v dvojbytovke alebo bytovke, HOA by mohla pomôcť platiť spoločné účty a šetriť na opravy budovy. Mali by ste tiež diskutovať o tom, ako môže združenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov spojiť komunitné zdroje, aby poskytlo výhody, ktoré by si rodiny nemohli dovoliť samy, napríklad nové detské ihrisko.


Ponúknite rôzne dohody o poplatkoch, aby ste umožnili väčšiu angažovanosť. Zvážte prípravu rôznych úrovní poplatkov HOA. Ak chcú napríklad všetci v susedstve alebo komplexe vybudovať bazén na komunitné účely, naplánujte, koľko peňazí by si to vyžiadalo a aké náklady by znášal každý člen. Mali by ste tiež poskytnúť možnosti nižších nákladov a konkrétne uviesť, aké služby by HOA poskytovala.


Zvážte, či je združenie dobrovoľné. Pri zakladaní novej HOA budete s najväčšou pravdepodobnosťou musieť zabezpečiť, aby bola organizácia dobrovoľná, aspoň na začiatku. Tým, že organizácia bude dobrovoľná, rodiny sa nebudú cítiť „uväznené“ v organizácii a môžu sa skôr stať jej členmi. Keď združenie vlastníkov bytov preukáže svoje výhody pre komunitu alebo komplex, môže byť ochotných pripojiť sa a zúčastniť sa na ňom viac vlastníkov bytov, bytoviek a dvojdomov.

  • Povinné združenie vyžaduje, aby všetci vlastníci domov, bytov a dvojdomov v určitom spoločenstve vstúpili do HOA. Členstvo v HOA by bolo v skutočnosti spojené s predajom domu, bytu alebo dvojdomu.[1]

Časť 2 z 3:Určenie pravidiel a predpisov združenia


Rozhodnúť, aké služby poskytovať členom. Po tom, ako sa vo vašej štvrti získa väčšina vlastníkov nehnuteľností ochotných zúčastňovať sa na činnosti združenia vlastníkov bytov, by ste mali určiť, aké služby bude združenie vlastníkov bytov poskytovať svojim členom. Počas informačných stretnutí ste už mohli zostaviť zoznam požadovaných služieb. Pri rozhodovaní o tom, ktoré služby chcete ponúkať, môžete zvážiť nasledujúce skutočnosti:

  • Vysokorýchlostný internet.
  • Satelitná televízia.
  • odvoz odpadu.
  • Odvoz snehu.
  • Úprava krajiny.[2]


Zvážte, aké obmedzenia zahrnúť. Ako spôsob, ako udržať hodnotu nehnuteľností a vytvoriť jednotný a príjemný vzhľad oblasti, združenia vlastníkov bytov často stanovujú obmedzenia týkajúce sa toho, čo sa môže robiť na vonkajšej strane nehnuteľností vlastníkov. HOA môže napríklad obmedziť majiteľom vymaľovať svoj dom určitými farbami, napríklad horúcou ružovou. Niektoré potenciálne obmedzenia by mohli zahŕňať nasledujúce:

  • Požiadavky na kosenie trávnika každý týždeň na jeseň a na jar a každý druhý týždeň v lete.
  • Obmedzenia, akou farbou môžu vlastníci natierať exteriér svojho domu.
  • požiadavky na to, kde môžu návštevníci parkovať.
  • Povinná údržba dvorov.
  • Obmedzenia týkajúce sa výzdoby.[3]


Určite, či združenie bude stavať nejaké nové stavby. Okrem terénnych úprav alebo iných služieb, ktoré majú skrášliť okolie, niektoré HOA budujú stavby v prospech svojich členov. Môže to byť nákladná záležitosť, ale môže priniesť dlhodobé výhody a zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti. Tieto štruktúry môžu byť viac alebo menej žiaduce v závislosti od toho, či členovia HOA už majú prístup k týmto typom vybavenia v spoločenstve. Niektoré príklady štruktúr, ktoré môžu HOA vybudovať a udržiavať, zahŕňajú:

  • Bazény v susedstve.
  • Klubovňa.
  • Detské ihrisko.
  • Piknikové priestory.[4]


Zostaviť rozpočet. Po rozhodnutí, ktoré služby a vybavenie chce HOA poskytovať, by ste mali vytvoriť rozpočet. Tí, ktorí pomáhajú pri zakladaní združenia vlastníkov bytov, musia určiť nevyhnutné výdavky a náklady na prevádzku združenia vlastníkov bytov, ako aj určité rezervné fondy na ochranu pred prípadnými nepredvídanými nákladmi. Po stanovení ročného rozpočtu môžete túto sumu vydeliť počtom vlastníkov bytov, ktorí sa zúčastňujú na združení HOA, a potom celkovú sumu vydeliť 12, aby ste vypočítali výšku mesačných poplatkov pre každého účastníka.

  • Po vypočítaní mesačnej sumy by ste mali zorganizovať stretnutie, na ktorom prediskutujete plán rozpočtu.
  • Niektorí členovia si môžu myslieť, že suma je príliš vysoká, a vy sa môžete rozhodnúť, od ktorých služieb upustiť, aby ste znížili celkové mesačné poplatky.
  • Cieľom rozpočtu je určiť sumu peňazí, ktorá bude potrebná na udržanie nehnuteľnosti v dobrom stave a mať dostatočnú rezervu na zaplatenie nepredvídaných nákladov, ako sú napríklad opravy.[5]


Stanovte harmonogram poplatkov a ich výberu. Po tom, ako sa zaviazaní členovia HOA dohodnú na výške mesačných poplatkov, by ste mali určiť harmonogram, ktorý stanoví, kedy sú poplatky splatné, ako by sa mali platiť a aké dôsledky budú mať oneskorené platby. Hoci v tejto fáze HOA ešte nie je formálnym právnym subjektom, je dôležité, aby každý poznal a prijal svoje povinnosti skôr, ako prejde procesom založenia podniku.

  • Mali by ste tiež zvoliť niekoho, kto bude zodpovedný za výber poplatkov, prípravu rozpočtu a riešenie účtovných záležitostí združenia HOA. Táto osoba sa stane pokladníkom HOA.[6]


Zriadenie výborov, ak je to potrebné. Pri rozhodovaní o založení združenia vlastníkov bytov a aj po jeho vzniku a fungovaní je dôležité zapojiť čo najviac ľudí do zdieľania bremena spojeného s prevádzkou združenia vlastníkov bytov. Zriadením výborov, ktoré budú vykonávať činnosť HOA, zabezpečíte, aby sa k riadeniu HOA vyjadrilo viacero ľudí. Výbory možno rozdeliť do 2 hlavných kategórií:

  • Výbory pre vnútorné záležitosti zahŕňajú výbory pre získavanie finančných prostriedkov, propagáciu, stanovy a spoločenské podujatia.
  • Výbory pre susedské záležitosti zahŕňajú podmienky bývania, bezpečnosť dopravy, presadzovanie práva/vzťahy so susedmi, údržbu susedstva, hospodársky rozvoj a komunitné služby.

Časť 3 z 3:Založenie právnickej osoby


Preskúmajte miestne a štátne zákony týkajúce sa združení vlastníkov domov. Pri vytváraní združenia vlastníkov bytov je dôležité, aby ste si prezreli štátne zákony a miestne vyhlášky a určili, aké právne požiadavky musíte splniť. Mali by ste začať tým, že si preštudujete majetkové predpisy vášho štátu. Zákony väčšiny štátov si môžete prezrieť online.[7]
Keď nájdete príslušný zákon, vyhľadajte kľúčové slovo „združenie vlastníkov bytov.“

  • Štáty môžu mať zákony, ktoré upravujú spôsob, akým musia byť založené spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov. V Texase sa napríklad vyžaduje, aby sa na podanie žiadosti o založenie HOA vytvoril trojčlenný výbor.[8]


Založte spoločnosť s ručením obmedzeným. Spoločnosť s ručením obmedzeným je právnickou osobou, ktorá umožňuje flexibilné riadenie spoločnosti a tiež obmedzuje zodpovednosť všetkých členov, ak je spoločnosť s ručením obmedzeným žalovaná alebo zbankrotuje. Každý štát má iné zákony týkajúce sa založenia spoločnosti s ručením obmedzeným, preto je dôležité, aby ste si pozorne preštudovali zákony vášho štátu a dodržiavali jeho požiadavky. LLC zvyčajne zakladá pôvodný developer nehnuteľnosti. Združenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov však môže v konečnom dôsledku založiť ktokoľvek, pokiaľ dodrží štátne zákony. Preto nemusí byť v dokumentoch LLC uvedený každý člen susedstva alebo komplexu. Tieto dokumenty môže vyplniť ktokoľvek. Ktokoľvek vytvorí spoločnosť s ručením obmedzeným, bude v konečnom dôsledku zodpovedný za jej činnosť. Hoci vlastníci domov, bytov a dvojdomov budú viazaní pravidlami HOA, nebudú zodpovední za žiadne záväzky z podnikania. Vo všeobecnosti platí, že na založenie spoločnosti LLC musíte:

  • Zvoľte si obchodné meno.
  • Požiadajte o federálne daňové číslo.
  • Vyberte si registrovaného agenta v danom štáte.
  • Vypracujte a predložte návrh stanov.
  • Zaplaťte všetky požadované poplatky.


Vytvorenie stanov organizácie. Väčšina štátov bude vyžadovať, aby ste pri registrácii spoločnosti s ručením obmedzeným v štáte predložili riadiace dokumenty vašej spoločnosti s ručením obmedzeným. Zvyčajne sa od vás bude vyžadovať, aby ste vypracovali a podali stanovy organizácie. Tento dokument poskytuje štátu základné informácie o spoločnosti LLC, ako napr:

  • Názov a adresa podniku.
  • Meno a adresa registrovaného zástupcu.
  • Mená organizátorov s.r.o.
  • Základné informácie o štruktúre riadenia.
  • opis účelu s.r.o.


Návrh stanov. Okrem stanov by ste mali vypracovať aj vnútorné predpisy pre vašu HOA. V tomto dokumente sa uvedie, ako by sa mala vykonávať činnosť združenia s ručením obmedzeným. Vo vašich stanovách by malo byť napríklad uvedené, ako často sa bude schádzať predstavenstvo HOA, ako budú členovia hlasovať o pravidlách a predpisoch HOA a ako sa bude voliť predstavenstvo HOA.[9]


Návrh pravidiel a predpisov. Mali by ste tiež vytvoriť samostatný dokument, v ktorom budú uvedené všetky služby, ktoré bude združenie HOA poskytovať, ako aj obmedzenia, ktoré musia členovia HOA dodržiavať. V tomto dokumente by mali byť uvedené aj postupy, ktoré sa budú dodržiavať, ak si niekto neplní svoje povinnosti ako člen HOA. Napríklad, ak osoba nezaplatí svoje poplatky, pravidlá by mali špecifikovať všetky poplatky z omeškania, ktoré budú vymerané, a v akom okamihu sa poplatky z omeškania začnú uplatňovať.[10]


  • Zvoľte správnu radu. Správna rada HOA bude zodpovedná za riadenie všetkých aspektov HOA vrátane platenia daní, presadzovania pravidiel a predpisov HOA a prípravy finančných správ.[11]
    Pri rozhodovaní o tom, ktoré osoby sa budú voliť do správnej rady, zvážte nasledujúce skutočnosti:

    • Vyberte niekoho, kto má zmysel pre detail a je ochotný sústrediť sa na potreby HOA.
    • vybrať si niekoho, o kom ste presvedčení, že bude dôsledne presadzovať pravidlá a predpisy.
    • Vyberte si niekoho, o kom ste presvedčení, že je čestný a bude so všetkými členmi zaobchádzať spravodlivo.
    • Vyberte si niekoho, kto by bol ochotný vyhľadať odbornú radu, ak je to opodstatnené.
    • Vyberte si niekoho, kto si pri rozhodovaní vypočuje viacero názorov.[12]
  • Odkazy